暴漲的A股，讓所有的投資品都顯得黯然失色。然而，劇烈的震蕩讓一切又變得不確定起來(lái)。5月5日至5月7日，A股連跌三日，蒸發(fā)四萬(wàn)億市值。有人曾經(jīng)滿倉(cāng)踏空，有人一踏入股市便遭調(diào)整。巨震之后，一項(xiàng)10%回報(bào)的投資會(huì)讓你心動(dòng)嗎？
根據(jù)行業(yè)報(bào)告顯示，[巴拿馬注冊(cè)公司]2014年共有1122款產(chǎn)品投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，平均預(yù)期年收益率為9.75%。如果按行業(yè)劃分，投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托產(chǎn)品是平均收益率最高的。
盡管頻頻有違約的信托產(chǎn)品被曝光，但從整體的不良率看，信托遠(yuǎn)低于銀行。信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度末信托公司全行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)為425個(gè)，不良率為0.68%。而一季末，銀行貸款的不良率為1.39%。
一位不愿透露姓名的信托公司高管表示，房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時(shí)候已經(jīng)度過(guò)。
陌生的投資選項(xiàng)
由于利率管制的存在，商業(yè)銀行在借貸對(duì)象的選擇上往往集中于少數(shù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)。許多企業(yè)難以通過(guò)債券融資和股票市場(chǎng)上的融資，轉(zhuǎn)而求助信托。這些企業(yè)多集中于房地產(chǎn)、礦產(chǎn)能源和基礎(chǔ)設(shè)施等。這些行業(yè)的特點(diǎn)是，利潤(rùn)空間較大能夠承受較高的融資成本。
數(shù)據(jù)顯示，2014年發(fā)行的9091款信托產(chǎn)品，其平均期限為1.55年，平均預(yù)期年收益率為8.99%。投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品個(gè)數(shù)占據(jù)總量的12.34%。信托產(chǎn)品的收益率遠(yuǎn)高于銀行理財(cái)產(chǎn)品、同期銀行存款利率。
以10%的年化收益率、復(fù)利效應(yīng)計(jì)算，資產(chǎn)大約在7.2年左右翻番。然而，對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，信托都是陌生的投資選項(xiàng)。根據(jù)2007年《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》，合格投資人門(mén)檻是投資單一一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬(wàn)。
當(dāng)前，購(gòu)買(mǎi)信托的資金中，位列榜首的是各類金融機(jī)構(gòu)的自有資金投資，略超過(guò)三分之一的比例，第二位是以各類金融機(jī)構(gòu)為主體的理財(cái)資金，約占三分之一。這兩大類金融結(jié)構(gòu)的投資合計(jì)占信托資產(chǎn)近七成，其中銀行資金當(dāng)屬主力軍，保險(xiǎn)資金自2012年被允許進(jìn)入信托市場(chǎng)以來(lái)，也成為買(mǎi)方勁旅。其余是高資產(chǎn)凈值人士。
在少數(shù)銀行人士里和信托人士的朋友圈里流行的是，幾個(gè)自然人湊齊一百萬(wàn)，以一個(gè)人的名義購(gòu)買(mǎi)。盡管這不符合管理辦法，但這么做的大有人在。
沒(méi)有人愿意為風(fēng)險(xiǎn)買(mǎi)單，機(jī)構(gòu)甚至比普通投資者更加厭惡風(fēng)險(xiǎn)。以房地產(chǎn)信托為例，每當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷周期性低迷之時(shí)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品便會(huì)出現(xiàn)兌付危機(jī)。危機(jī)并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為大范圍的違約。即使違約出現(xiàn)，本金盡失的可能性也不大。
房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)
華融國(guó)際信托近期發(fā)布的一份報(bào)告，曾對(duì)2009年至2014年8月發(fā)生的35個(gè)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行了研究。
報(bào)告發(fā)現(xiàn)，從所及的融資方看，35個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件涉及23個(gè)融資方，其中星耀地產(chǎn)、大連實(shí)德、高遠(yuǎn)置業(yè)、光耀地產(chǎn)等同時(shí)涉及多家信托公司的項(xiàng)目或者一家信托公司的多個(gè)信托項(xiàng)目。
上述融資方具有一定實(shí)力和行業(yè)影響力，導(dǎo)致信托公司“搭便車”，扎堆為其提供信托融資，但是由于信托公司并沒(méi)有很好地分析融資方合適的債務(wù)水平以及缺乏對(duì)于單一融資方的授信限額和集中度管理，導(dǎo)致多個(gè)信托公司在一家房地產(chǎn)融資方上出現(xiàn)信托風(fēng)險(xiǎn)事件，提高了債務(wù)處置難度。
房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)事件的暴露數(shù)量遠(yuǎn)高于其他領(lǐng)域信托項(xiàng)目。
一方面，信托公司從事的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量多，加之房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，對(duì)于宏觀調(diào)控較為敏感，容易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)事件。
另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)情況更容易通過(guò)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)、銷售進(jìn)度觀察出來(lái)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及資金數(shù)量大，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，所及的范圍較廣，更容易引起社會(huì)關(guān)注，進(jìn)而可通過(guò)公開(kāi)渠道獲得的信息數(shù)量較多。
從房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的成因來(lái)看，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)誘因在項(xiàng)目前期就已存在。從35個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件看，有30個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)誘因在項(xiàng)目成立事前就已經(jīng)存在了，占比約為86%，受到其他因素影響和激化，項(xiàng)目事前的風(fēng)險(xiǎn)因素則進(jìn)一步擴(kuò)大。
35個(gè)項(xiàng)目有15個(gè)項(xiàng)目都涉及了民間融資，無(wú)法償付民間融資后，導(dǎo)致法律訴訟或者資金鏈斷裂。以大連實(shí)德以及高遠(yuǎn)置業(yè)兩個(gè)房企的案例，其中大連實(shí)德董事長(zhǎng)徐明因經(jīng)濟(jì)問(wèn)題被抓，牽出大連實(shí)德大量民間高利貸，多達(dá)7.855億元，總體負(fù)債更是高達(dá)60多億元。上海高遠(yuǎn)置業(yè)法定代表人則因民間融資及資金鏈斷裂跑路。
當(dāng)然，民間融資則是問(wèn)題的一方面，最終所反映的是，信托公司盡職調(diào)查過(guò)程中房企整體債務(wù)水平無(wú)法得到有效評(píng)估，這使得房企處于一個(gè)非常危險(xiǎn)的境地，一旦現(xiàn)金流補(bǔ)償，這類房企就很融資出現(xiàn)資金鏈斷裂，進(jìn)而轉(zhuǎn)化信用風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致信托項(xiàng)目無(wú)法到期兌付。
其次是，部分房企經(jīng)營(yíng)管理能力不善。
對(duì)于融資類信托項(xiàng)目而言，交易對(duì)手的經(jīng)營(yíng)管理水平直接影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，進(jìn)而直接決定了第一還款來(lái)源的可靠性。青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計(jì)劃中，凱悅置業(yè)成立時(shí)間短，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)缺乏，尤其是綜合性大項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)不足，這導(dǎo)致在凱悅中心項(xiàng)目的實(shí)際操作中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，最后使得該項(xiàng)目成為較大的爛尾工程。
與此類似，舒斯貝爾特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合信托計(jì)劃、東啟·幻境旅游度假酒店項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃中的融資方，同樣存在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不足的問(wèn)題，且在信托融資之前就有所暴露，但沒(méi)有引起信托公司的足夠重視，也是造成最后違約的重要因素。再如榮騰商業(yè)地產(chǎn)投資基金信托計(jì)劃中，融資方在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)規(guī)模非常小，不具備監(jiān)管部門(mén)要求的二級(jí)資質(zhì)，根本拿不到銀行貸款，卻獲得了五礦信托較大規(guī)模的信托項(xiàng)目。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的另一大特點(diǎn)是受市場(chǎng)影響較大。
由于房地產(chǎn)信托融資房企多為中小企業(yè)，或者本身資金鏈就相對(duì)緊張，應(yīng)對(duì)政策和市場(chǎng)的波動(dòng)，調(diào)整空間有限，更易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。無(wú)論是規(guī)模最大的房地產(chǎn)信托—— 中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃，還是令多個(gè)信托公司涉及風(fēng)險(xiǎn)的高遠(yuǎn)置業(yè)，很大程度上均是因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致銷售不暢，資金鏈斷裂。
房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目與區(qū)域因素有一定關(guān)系。但與大多數(shù)人的認(rèn)知相反，從一二三四線城市劃分，信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目并不是出現(xiàn)在最不發(fā)達(dá)的三四線城市，而是主要出現(xiàn)在一、二線城市，一線城市最多，二線城市次之。一般而言，公司對(duì)于三四線城市項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)較高，而對(duì)于一二線城市相對(duì)放松，投入數(shù)量大，這也導(dǎo)致信托風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目大量出現(xiàn)在被認(rèn)為較為安全的一二線城市，而不是三四線城市。
還會(huì)更危險(xiǎn)嗎？
一個(gè)總部在北京的信托公司高管認(rèn)為，房地產(chǎn)信托是值得做，也必須做的，是重要領(lǐng)域之一。房地產(chǎn)行業(yè)承載的投資能力極強(qiáng)，是其它行業(yè)所無(wú)法比擬的。
一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上已經(jīng)調(diào)整到位；另一方面，房地產(chǎn)公司也在積極轉(zhuǎn)型和變革，信托公司在進(jìn)行創(chuàng)新和服務(wù)。
而另一個(gè)總部在上海的信托公司高管則更傾向于向國(guó)有企業(yè)貸款，而不是房地產(chǎn)公司。據(jù)其透露，在他們公司內(nèi)部有一個(gè)“黑名單”，凡是拿地較多，擴(kuò)張較快的公司都會(huì)被排除在外。
在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域資深評(píng)論人黃立沖看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)持續(xù)表現(xiàn)出不景氣的狀態(tài)。“雖然政府在拼命釋放流動(dòng)性挽救經(jīng)濟(jì)，還會(huì)有很多熱錢(qián)，但是由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題一直未能解決，供求失衡依然存在，行業(yè)現(xiàn)金流不會(huì)有太大改善。”黃立沖說(shuō)。
一旦出現(xiàn)違約怎么辦？從實(shí)踐看，前述35個(gè)案例中使用到了提前兌付、法律訴訟、實(shí)現(xiàn)第二還款來(lái)源、第三方接盤(pán)、續(xù)發(fā)信托產(chǎn)品等方式。從分布看，34%使用了訴訟范式，29%使用了第三方接盤(pán)形式，14%使用了提前兌付。
平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、[杭州瑞豐注冊(cè)香港公司]北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉早前曾公開(kāi)指出，2015年房地產(chǎn)信托違約率微乎其微。他認(rèn)為，剛性兌付很難打破，尤其是資金實(shí)力雄厚、中大型信托公司害怕喪失市場(chǎng)聲望和客戶資源更不愿意這么做。而2012年融資方將高息的信托資金替換為相對(duì)低息的信托資金。這表明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)判更加謹(jǐn)慎，不愿冒險(xiǎn)，所以違約風(fēng)險(xiǎn)更低。
他認(rèn)為，今年下半年，如果就投資配置而言，優(yōu)選A股之成長(zhǎng)股和國(guó)企改革股，次選A股指數(shù)，再次選和權(quán)益投資相關(guān)的信托，債券和理財(cái)產(chǎn)品配置的收益缺乏魅力，而房地產(chǎn)則可能逐漸淡出高凈值人群的資產(chǎn)配置。
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