佳兆業(yè)風(fēng)波在融創(chuàng)中國(guó)出手后出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，但其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響卻有如“蝴蝶效應(yīng)”。
一個(gè)最直觀的表現(xiàn)是，[杭州瑞豐注冊(cè)香港公司]境內(nèi)外的金融機(jī)構(gòu)和投資者都收緊了錢(qián)袋，他們?cè)诤饬渴袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還要警惕類(lèi)似佳兆業(yè)這樣的政治風(fēng)險(xiǎn)，并拿著“放大鏡”排查和審視著。
有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月份房企海外融資、信托融資規(guī)模均銳減七八成。這讓資金鏈原本就已趨緊的房企雪上加霜。
慶幸的是，國(guó)內(nèi)房企的再融資和中期票據(jù)通道逐步放開(kāi)，以及房地產(chǎn)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)有望今年開(kāi)啟試點(diǎn)，上市房企進(jìn)行直接融資的難度降低。
業(yè)內(nèi)人士分析，2015年房企將加大直接融資的力度，且龍頭房企受益更多，一些小型房企可能會(huì)在這一輪洗牌中“出局”。
海外融資銳減
佳兆業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約、多個(gè)債權(quán)人向法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，首先引發(fā)了內(nèi)房股海外債券價(jià)格的跳水，進(jìn)而影響到整個(gè)海外融資市場(chǎng)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月宣布在海外資本市場(chǎng)融資的僅7家房企，合計(jì)融資額度為158億元，同比銳減73%。去年同期進(jìn)行海外融資的房企有21家，融資額度達(dá)600億元。
受美聯(lián)儲(chǔ)今年稍后可能上調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)期影響，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的境外融資成本已承受了一定的上漲壓力。而佳兆業(yè)事件將進(jìn)一步提升投資者和資金提供方所要求的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。
往年房企都會(huì)選擇在1月份海外大規(guī)模融資，這樣可以增加一年的資金寬裕程度，有利企業(yè)的資金安全，但受佳兆業(yè)事件等影響，出現(xiàn)了融資難的現(xiàn)象。
據(jù)了解，目前已有多家房企推遲了海外融資的計(jì)劃。
事實(shí)上，海外市場(chǎng)過(guò)去一直是中國(guó)房企重要的融資渠道，海外融資在香港上市的中國(guó)房企債務(wù)總額中占比有的高達(dá)30%。
相比于內(nèi)地融資，海外融資的成本較低，這也是房企鐘情海外融資的最主要原因。
目前，海外融資最常見(jiàn)的是銀團(tuán)貸款和發(fā)行票據(jù)、債券，這類(lèi)融資方式的利率一般不超過(guò)10%，而內(nèi)地信托、基金的利率動(dòng)輒15%以上。
只要房企在海外上市，搭建了海外融資平臺(tái)，就能夠較為順暢地進(jìn)行低成本的海外融資。
加上海外市場(chǎng)的評(píng)級(jí)體系完善，當(dāng)房企通過(guò)海外融資盤(pán)活了資金流、降低了負(fù)債率之后，相應(yīng)的評(píng)級(jí)也將提升，有利于房企獲得更低成本的資金。
然而，佳兆業(yè)事件給如火如荼的海外融資市場(chǎng)澆了一盆冷水。
1月1日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，因董事會(huì)主席郭英成辭任觸發(fā)了一筆匯豐銀行4億港元貸款的強(qiáng)制性提前還款條約，但佳兆業(yè)未能按期還款，成為新年首例債務(wù)違約。
雖然事后匯豐銀行對(duì)此達(dá)成了諒解，但此次事件成為佳兆業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)、財(cái)務(wù)困境的導(dǎo)火索。
特別是佳兆業(yè)未償境外債務(wù)余額規(guī)模龐大，總量達(dá)25億美元，加劇了市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)定性的擔(dān)憂。
穆迪表示，佳兆業(yè)事件凸顯了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的監(jiān)管與公司治理風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)境外融資渠道將受一定程度的負(fù)面影響。
另一方面，穆迪預(yù)計(jì)所有權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)分散，或有政府背景的開(kāi)發(fā)商仍能保持暢通的融資渠道，因?yàn)橥ǔＪ袌?chǎng)認(rèn)為此類(lèi)開(kāi)發(fā)商受類(lèi)似事件或關(guān)鍵人物風(fēng)險(xiǎn)的影響較小。
信托不碰傳聞名單公司
除了海外市場(chǎng)，境內(nèi)很多信托公司也在佳兆業(yè)事件中“中槍”，導(dǎo)致信托公司開(kāi)始對(duì)一些地產(chǎn)業(yè)務(wù)有意回避。
記者曾調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平安信托、華潤(rùn)深國(guó)投信托、外貿(mào)信托、愛(ài)建信托等多家信托公司在2014年向佳兆業(yè)提供資金支持，總規(guī)模達(dá)數(shù)十億元。
在佳兆業(yè)出現(xiàn)首例債務(wù)違約之后，平安信托、華潤(rùn)深國(guó)投信托、中鐵信托、愛(ài)建信托均已向法院申請(qǐng)對(duì)所涉佳兆業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行訴前財(cái)產(chǎn)保全。
其中，愛(ài)建信托的申請(qǐng)已經(jīng)受理，所涉杭州五常的杭溪隆業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)被查封。
佳兆業(yè)事件對(duì)信托公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)是雪上加霜的，在考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還不得不考慮政治風(fēng)險(xiǎn)，而政治風(fēng)險(xiǎn)比市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更難琢磨，像佳兆業(yè)這樣前20強(qiáng)的企業(yè)都能在短短的幾個(gè)月內(nèi)分崩瓦解，何況其他中小地產(chǎn)企業(yè)。
此事件以后，不少信托公司對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目更加謹(jǐn)慎，內(nèi)部也不斷做項(xiàng)目排查。
針對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托融資隨之大幅縮水。數(shù)據(jù)顯示，1月房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模僅為43.62億元，相比去年同期的283.72億元下降84%。
深圳某知名信托公司人士透露，其實(shí)佳兆業(yè)出事前，信托公司已經(jīng)大幅收緊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因行業(yè)去庫(kù)存的壓力較大，供應(yīng)過(guò)剩存在較大風(fēng)險(xiǎn)。
今年批項(xiàng)目就更少，公司內(nèi)部否掉的項(xiàng)目跟市場(chǎng)傳聞名單重合比較高，主要都是看交易對(duì)手資質(zhì)；對(duì)排名靠后的公司項(xiàng)目，就算是上市公司都很謹(jǐn)慎。
上述人士所說(shuō)的“傳聞名單”是指佳兆業(yè)事件后市場(chǎng)上流傳的“深圳地產(chǎn)預(yù)警名單”，該名單包括佳兆業(yè)等在內(nèi)的10多家深圳房企，暗示這些企業(yè)存在一定的政治風(fēng)險(xiǎn)。
雖然這個(gè)名單遭到業(yè)內(nèi)否認(rèn)，被指“謠傳”，但信托公司“寧可信其有，不可信其無(wú)”。
記者從上海某信托公司風(fēng)險(xiǎn)控制部門(mén)人士處也得到了同樣的說(shuō)法：對(duì)大部分信托公司來(lái)說(shuō)，坊間傳聞的深圳地產(chǎn)公司名單內(nèi)的項(xiàng)目，基本不碰，名單以外都先留著。深圳以外的地產(chǎn)項(xiàng)目，風(fēng)控條件沒(méi)有太明顯的變化，比如如果有資產(chǎn)抵押，或者有實(shí)際控制人擔(dān)保的項(xiàng)目都可以做。
還有一個(gè)值得注意的數(shù)據(jù)，根據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)公司今年必須償還2410億元信托資金，這意味著房地產(chǎn)信托將要迎來(lái)新的兌付高峰，房企的資金壓力將進(jìn)一步加大。
直接融資“接棒”
海外融資、信托融資門(mén)檻抬高，行業(yè)庫(kù)存壓力不減，利潤(rùn)下行，房企在2015年開(kāi)局壞消息不斷，但同時(shí)也有利好政策出臺(tái)。
第一個(gè)利好政策是再融資的進(jìn)一步放開(kāi)。
1月中旬，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人鄧舸表示，上市公司再融資、并購(gòu)重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，國(guó)土資源部不再進(jìn)行事前審查，對(duì)于是否存在土地閑置等問(wèn)題認(rèn)定，以國(guó)土資源部門(mén)公布的行政處罰信息為準(zhǔn)；對(duì)于是否存在正在被(立案)調(diào)查的事項(xiàng)，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)充分核查披露。
國(guó)土資源部退出房企再融資、并購(gòu)重組的事前審查，以及上市程序的精簡(jiǎn)，將大大提高房企再融資效率，房企排隊(duì)上市、再融資現(xiàn)狀得以有效解決。
過(guò)去，國(guó)土資源部的審核是房企再融資能否通過(guò)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于一些房企項(xiàng)目眾多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，核查時(shí)間往往較長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)層層審查審批后，至少要經(jīng)過(guò)6個(gè)月的時(shí)間。
自去年3月房企再融資重啟以來(lái)，已經(jīng)有數(shù)十家房企提出了再融資計(jì)劃。
另一個(gè)利好消息是房地產(chǎn)REITs有望今年上半年開(kāi)啟試點(diǎn)。日前有報(bào)道稱(chēng)，現(xiàn)階段中央層面已對(duì)重啟房地產(chǎn)REITs觀點(diǎn)達(dá)成一致，雖然還面臨政策層面的限制，但有望以試點(diǎn)方式先行放開(kāi)。
這意味著房企將更多繞開(kāi)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行直接融資。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，[北京瑞豐注冊(cè)香港公司]融資環(huán)境的變化將加劇房企分化，大型開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)份額繼續(xù)擴(kuò)大，在融資上更具優(yōu)勢(shì)，而小型開(kāi)發(fā)商的資金會(huì)更趨緊張，一些經(jīng)營(yíng)不善的房企或?qū)⒚媾R被并購(gòu)整合。 
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