據(jù)不完全統(tǒng)計，目前佳兆業(yè)與至少5家信托公司合作的8款產(chǎn)品處于存續(xù)期，其中，至少4款產(chǎn)品將于今年上半年到期兌付，規(guī)模約為43億元。
在2014年11月下旬深圳多處樓盤被鎖定后，香港上市房企佳兆業(yè)集團在2015年的新年中公告披露了來自匯豐銀行的4億港元貸款違約，并坦誠表示“后續(xù)也有可能進一步觸發(fā)其他債務的交叉違約”。
從一波漣漪到大潮迭起，并不需要太久。[注冊香港公司好處]隨后佳兆業(yè)不斷面臨著來自合伙人、金融機構(gòu)、債券投資人等的壓力，也讓這家老牌地產(chǎn)商遭遇著15年來前所未有的困境。
受其牽連的銀行包括匯豐、中信等至少6家銀行，而最新的消息顯示，中信銀行深圳分行此前提交的對其部分資產(chǎn)查封的申請，已于近日被深圳市中院受理。
此外，佳兆業(yè)通過信托融資的資金鏈條也出現(xiàn)緊繃。今年上半年，其通過信托渠道的貸款約有43億將面臨到期兌付。
伴隨著被波及的金融機構(gòu)不斷浮出水面，佳兆業(yè)集團的融資鏈條也開始顯現(xiàn)。而在境外資本市場，香港富昌金融也成為其重要融資來源。
“佳兆業(yè)事件”發(fā)酵
2014年11月下旬以來，佳兆業(yè)深圳多處物業(yè)被鎖事件持續(xù)發(fā)酵。
據(jù)公司2014年12月21日的公告顯示，佳兆業(yè)位于深圳的四處處于預售狀態(tài)的物業(yè)項目、三處已落成的物業(yè)項目未售單位以及三處出租或自用物業(yè)被鎖定，同時還有八個處于發(fā)展階段的物業(yè)項目所必需的執(zhí)照、許可證、批文、登記及備檔等常規(guī)申請不獲接納，這意味著幾乎佳兆業(yè)所有在深未售物業(yè)被“管控”。
公開消息顯示，在深房源“被鎖定”消息傳出不久，佳兆業(yè)董事會主席郭英成宣布辭去公司內(nèi)的一切職務，并通過受讓郭氏家族股權(quán)晉升為公司單一大股東的生命人壽開始介入佳兆業(yè)的管理。
但郭英成的辭職卻不慎觸發(fā)了佳兆業(yè)的債務違約。
2013年8月，佳兆業(yè)與香港匯豐銀行所簽訂的一筆4億港元融資協(xié)議中的“強制性提前還款”條款注明，一旦郭英成離職，佳兆業(yè)應在離職生效當天償還所有貸款及利息。
郭英成的離職于2014年12月31日正式生效，但截至還款日，佳兆業(yè)未能按時償還，佳兆業(yè)也于新年第一天的公告中坦言，此次違約可能導致有關融資、債券、股本證券的交叉違約。
時隔一周，1月6日，佳兆業(yè)再次發(fā)布公告，稱于12月31日接到龍崗區(qū)兩個市區(qū)就該項目的兩名合作伙伴通知，稱佳兆業(yè)已違反項目相關合作協(xié)議，并要求終止合作協(xié)議并退回合作人為該項目支付的12億元。
公告還披露，同日還負責上述融資協(xié)議的貸款人通知，表示佳兆業(yè)構(gòu)成違約，要求上述12億元費用連同應計利息及所有其他未償還款項即時到期應付。
彼時，佳兆業(yè)表示正在評估上述通知及還款責任對集團財務狀況的整體影響，并在切實可行的情況下盡快刊發(fā)最新資料的公告，但截至記者發(fā)稿前，佳兆業(yè)并未對這兩項違約作出表態(tài)。
1月6日，記者分別向匯豐銀行及佳兆業(yè)發(fā)出采訪函，但雙方均未透露相關進展，匯豐銀行對佳兆業(yè)違約事件表示：“不予置評”。
而佳兆業(yè)則向記者表示，“作為上市公司，目前公司最新進展請以公司公告為準，如有未盡事宜，公司最新進展也將以公告形式進行信息披露�！�
房源“被鎖”及違約事件的不斷發(fā)酵也讓佳兆業(yè)股價不可避免地受到影響。自2014年11月25日以來的18個交易日，佳兆業(yè)股價下跌幅度達48%，總市值蒸發(fā)76億港元，目前仍處于停牌狀態(tài)。
與此同時，1月6日晚間“佳兆業(yè)破產(chǎn)重組”的傳言四散時，佳兆業(yè)H股仍處于停牌期，不過公司還是連夜發(fā)出澄清公告，否認破產(chǎn)重組消息。
可能牽連至少6家銀行
一名佳兆業(yè)的債權(quán)銀行對公客戶經(jīng)理表示：“確實存在對佳兆業(yè)破產(chǎn)重組的擔心，所以也就早點提出查封申請，而且接下來肯定還會有更多的銀行會這么做的�！�
1月7日晚間，據(jù)財新傳媒報道，日前包括銀行在內(nèi)的至少3家金融機構(gòu)向深圳市中級人民法院申請訴前財產(chǎn)保全，查封佳兆業(yè)在深圳的部分資產(chǎn)。
記者了解發(fā)現(xiàn)，深圳市中院于1月8日在官網(wǎng)公示，深圳市中院已受理中信銀行深圳分行所提出的對佳兆業(yè)部分資產(chǎn)進行查封的申請。
根據(jù)深圳市中院信息，中信銀行深圳分行提出兩個申請，兩起案件被申請人除佳兆業(yè)集團(深圳)有限公司外，還分別提及佳兆業(yè)集團的全資子公司深圳市悅峰投資有限公司、佳兆業(yè)集團持股子公司寶吉工藝品(深圳)有限公司。
據(jù)開發(fā)商及工商登記信息顯示，悅峰投資為佳兆業(yè)悅峰項目開發(fā)商，寶吉則為深圳佳兆業(yè)城市廣場項目開發(fā)商，佳兆業(yè)實際持有該公司80%股份，目前兩項目未售房源均處于被“鎖定”狀態(tài)。
目前向法院提出同樣申請的還有中國銀行深圳分行、華潤深國投信托，但深圳市中院尚未發(fā)布受理信息。
“確實存在對佳兆業(yè)破產(chǎn)重組的擔心，所以也就早點提出查封申請，而且接下來肯定還會有更多的銀行會這么做的�！逼渲幸患毅y行的某位對公客戶經(jīng)理對記者表示。
而受佳兆業(yè)牽連的銀行也不止中信銀行及中國銀行，據(jù)佳兆業(yè)2014年半年報披露，佳兆業(yè)的主要往來銀行包括中國銀行、建設銀行、工商銀行 (亞洲)、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行及匯豐銀行。
據(jù)公司中報顯示，截至2014年6月30日，佳兆業(yè)共有76.26億元銀行貸款。一位不愿過多參與的深圳地區(qū)券商銀行業(yè)分析師向記者表示：這僅僅是銀行與佳兆業(yè)之間的信貸關系數(shù)字，但銀行和地產(chǎn)商還通過銀行持股、信托通道等表外業(yè)務發(fā)生間接信貸關系，這個數(shù)據(jù)要比信貸數(shù)據(jù)更大。
另據(jù)了解，與佳兆業(yè)舊改項目聯(lián)系最密切的銀行中，以四大行的資金比例是最大的，一名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者透露：“舊改的收益非常高，一般一個項目做到內(nèi)部收益率40%沒問題，佳兆業(yè)作為舊改專家，在立項、處理拆遷上擁有豐富的經(jīng)驗，要向四大行貸款不難�！�
這名業(yè)內(nèi)人士向記者舉例地產(chǎn)商取得舊改項目的一般流程：“首先是立項，也就是傳統(tǒng)意義上的可行性研究和項目決策階段；其次尋找合作伙伴，提供拆遷等資金；第三個階段則是尋找銀行貸款�！�
“所以在項目取得的過程中，地產(chǎn)商就有兩個與銀行發(fā)生聯(lián)系的環(huán)節(jié)，銀行既能走表外成為投資人，也能提供貸款服務�！鄙鲜龅禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士補充道。
5家信托公司卷入，43億兌付在即
目前佳兆業(yè)與至少5家信托公司合作的8款產(chǎn)品處于存續(xù)期，其中，至少4款產(chǎn)品將于今年上半年到期兌付，規(guī)模約為43億元。
作為地產(chǎn)開發(fā)常用的融資手段，信托審批、募集效率相對銀行更快，能夠滿足開發(fā)商項目公司的融資需求，佳兆業(yè)也是如此。
記者通過公開信息不完全統(tǒng)計，目前佳兆業(yè)與至少5家信托公司合作的8款產(chǎn)品處于存續(xù)期，其中，至少4款產(chǎn)品即將于今年上半年到期兌付，規(guī)模約為43億元。
已向深圳市中級人民法院提出查封申請的華潤深國投信托于2014年6月13日、25日先后成立了“鼎新131號”、“鼎新130號”兩個信托計劃，分別投資于佳兆業(yè)蘇州塔園路項目及佳兆業(yè)蘇州黃橋項目。
上述兩只信托計劃涉及優(yōu)先級資金共10億元，其中“鼎新131號”優(yōu)先級資金6億元，“鼎新130號”優(yōu)先級資金4億元。
這兩款信托產(chǎn)品的資金用途均為對佳兆業(yè)集團旗下項目公司的增資，增資后持有項目公司49%的股權(quán)，屬于私募股權(quán)投資信托。
華潤深國投一位負責人對記者表示，“這兩個產(chǎn)品都不涉及被鎖定的深圳房源，而是蘇州的兩個項目，目前項目運作順利，并不存在兌付風險。”
相較華潤深國投，另一家信托公司平安信托的向其融資的金額更大。平安信托分別于2014年4月及10月分別發(fā)行兩款信托產(chǎn)品，共計為佳兆業(yè)提供約28.43億元的融資貸款。
平安信托官網(wǎng)資料顯示，成立于2014年4月的“平安財富？翔園17號集合資金信托計劃”募集資金被用于佳兆業(yè)商業(yè)集團有限責任公司日常運營管理支出，募集規(guī)模25.1億元，其中A類金額25億元，期限9個月，將于2015年1月22日到期兌付。
據(jù)記者了解發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)面臨上半年到期兌付的產(chǎn)品至少有4只。
其中，佳兆業(yè)于2013年通過中融信托的融資貸款，其兌付時間也已經(jīng)提上日程。據(jù)了解，成立于2013年3月29日的中融-佳兆業(yè)長沙梅溪湖股權(quán)投資集合信托計劃，其中優(yōu)先級信托規(guī)模7億元，將于今年3月兌付。
而在同一年的5個月后，中融信托再次向佳兆業(yè)提供融資貸款，于2013年8月14日成立“中融-佳誠房地產(chǎn)投資集合信托計劃”，期限為2年，投資于其杭州君匯上品項目，用以支付地價款及項目公司工程款。
從推介材料來看，其注明優(yōu)先級資金為4億元。若據(jù)推介資料，佳兆業(yè)也即將面臨這一款規(guī)模至少4億元產(chǎn)品的到期兌付壓力。
但中融信托方面對記者表示：“實際募集并不多，不會超過1.8億元，除了必要的風控措施外，項目本身也運作良好已處于銷售階段�！�
此外，外貿(mào)信托于2014年5月下旬先后成立“富祥25號(佳兆業(yè)長沙梅溪湖項目)”共計三期集合信托計劃，從推介材料上看，每期募集規(guī)模均為9億元，投資期限為12-24個月，這意味著今年五月其將迎來第一次兌付期。
佳兆業(yè)面對的壓力不僅僅是來自以上數(shù)筆即將到期的信托賬單。
在兌付時間上稍為緩和的，還有平安信托的另一款產(chǎn)品，于2014年10月份發(fā)行的“平安財富-佳譽23號三期”，規(guī)模相對于同年4月份發(fā)行的“平安財富-翔園17號”的25億元小很多，為3.433億元，期限16個月，資金用于大連佳兆業(yè)中心后續(xù)項目開發(fā)建設，所采取風控措施除集團擔保外，平安信托還質(zhì)押項目公司100%股權(quán)。
除此之外，佳兆業(yè)還曾于2014年3月通過愛建信托成立兩期佳兆業(yè)杭州項目投資集合信托計劃，兩期金額合計6.9915億元。
緊繃的資金鏈
佳兆業(yè)內(nèi)部人士透露：[杭州瑞豐注冊香港公司]“目前公司實際控制人依然是郭氏家族，即使董事會中生命人壽已經(jīng)有兩個席位，但依舊沒能取得財務、人事權(quán)�！�
作為連續(xù)三年“深圳地產(chǎn)資信10強”之一的當?shù)佚堫^地產(chǎn)商，佳兆業(yè)并不缺乏融資渠道，除銀行、信托渠道外，實際控制人郭氏兄弟在香港成立的富昌金融集團也發(fā)展很快，目前富昌金融旗下包括證券、期貨、融資、黃金等一系列金融業(yè)務板塊。
據(jù)了解，富昌金融早在2011年起，便開始在內(nèi)地開展業(yè)務，并開設富昌小額貸款、富昌融資擔保及佳富投資管理三家公司，提供小貸、融資擔保、投資基金等服務。
“佳兆業(yè)通過富昌，融集外資投行和金融公司資金，并以佳兆業(yè)名義在內(nèi)地投資、購地、開發(fā)，同時依靠在內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)，實現(xiàn)再盈利�！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士向記者分析道。
此外，海外資本市場也成為佳兆業(yè)的融資渠道之一，截至發(fā)稿前，佳兆業(yè)還存在5筆優(yōu)先債(其中包括4筆美元優(yōu)先債，1筆人民幣優(yōu)先債)需要在2016-2020年間償還，折合人民幣共計超過130億元。
據(jù)其發(fā)布的去年中期財報顯示，截至2014年6月30日，佳兆業(yè)集團總借款約為297.7億元，其中60.08億元為一年內(nèi)短期借款；約190.4億元將在2-5年內(nèi)償還，剩余部分則在5年后償還，而同報告期，公司現(xiàn)金及銀行存款為110.9億元，短期償債能力尚佳。
但時隔半年余，目前的情況是否樂觀？
一家同為深圳的地產(chǎn)公司行業(yè)研究員對記者稱：“主要是占據(jù)3成銷售額的深圳市場沒有了銷售回款，更影響了企業(yè)融資，導致目前資金異常的緊張�！�
據(jù)記者了解，素以高周轉(zhuǎn)著稱的佳兆業(yè)非常重視銷售回款，上述研究員稱：“近年來公司用于銷售及市場推廣的開支一直高企不下，這也是佳兆業(yè)銷售額一直能保持穩(wěn)步增長的重要原因之一。”
而為了補充公司現(xiàn)金流，佳兆業(yè)已于近期向萬科轉(zhuǎn)讓了其上海一子公司100%股權(quán)及股東貸款，作價12億元。
在外界看來，新晉單一大股東生命人壽或許會成為佳兆業(yè)的“拯救者”，但目前生命人壽尚無相關動作。
另據(jù)佳兆業(yè)內(nèi)部人士向記者透露：“目前公司實際控制人依然是郭氏家族，即使董事會中生命人壽已經(jīng)有兩個席位，但依舊沒能取得財務、人事權(quán)�！�
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