新年伊始，佳兆業(yè)4億港元的過橋貸款違約創(chuàng)下了中國(guó)2015年首單違約紀(jì)錄；隨即，佳兆業(yè)一筆2018年到期的美元債券年化收益率狂飆至45%；緊接著，佳兆業(yè)的國(guó)內(nèi)合伙人退出一項(xiàng)舊改項(xiàng)目，佳兆業(yè)國(guó)內(nèi)違約事件正式啟動(dòng)。
盡管從表面上看起來，佳兆業(yè)此次系列違約事件與其董事長(zhǎng)郭英成被調(diào)查有關(guān)，是一個(gè)政治風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的違約，但被業(yè)內(nèi)人士解讀為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中釋放的前兆。
而且在2014年底多家機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告均將房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)下行列為中國(guó)2015年最大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)之一，甚至引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)引發(fā)中國(guó)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的邏輯并不復(fù)雜，[廣州瑞豐注冊(cè)香港公司]因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)一端連著銀行信貸資金，一端連著土地出讓金，而土地出讓金背后是政府的財(cái)政收入和地方債務(wù)的質(zhì)押資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，甚至是出現(xiàn)崩盤，一個(gè)直接的影響就是銀行壞賬率上升。
另外一個(gè)影響就是對(duì)地方償債能力的影響，加之地方債務(wù)清理將是2015年的重頭戲，疊加效應(yīng)值得警惕。
佳兆業(yè)深陷違約門
2015年1月1日，佳兆業(yè)以一紙違約公告開啟了新的一年，佳兆業(yè)4億港元的匯豐過橋貸款也成為了2015年的首單違約。
公告同時(shí)稱：“此次違約可能導(dǎo)致有關(guān)貸款融資、債券、股本證券的交叉違約�！�
1月6日早間，佳兆業(yè)公告稱，于2014年12月31日，該公司接獲龍崗區(qū)兩個(gè)市區(qū)舊改項(xiàng)目的兩名合作伙伴通知，稱佳兆業(yè)已違反該等項(xiàng)目的合作協(xié)議，要求終止該等合作協(xié)議，并退回已經(jīng)支付的12億元人民幣的費(fèi)用。
同日，負(fù)責(zé)上述融資協(xié)議的貸款人也表示佳兆業(yè)構(gòu)成違約，要求上述費(fèi)用連同應(yīng)計(jì)利息及所有其他未償還款項(xiàng)即時(shí)到期應(yīng)付。
隨后佳兆業(yè)發(fā)行的幾單債券收益率均大幅飆升，其中一只2016年4月22日到期的人民幣債券年化到期收益率則飆到了99.154%，另外一只2015年底到期的人民幣轉(zhuǎn)債收益率則飆升至146%。
房地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
盡管此次佳兆業(yè)“違約門”事件的導(dǎo)火索源自其董事長(zhǎng)郭英成被調(diào)查，在表面上看是“個(gè)例”，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，佳兆業(yè)或許正在打開中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的潘多拉魔盒。
佳兆業(yè)集團(tuán)貸款違約，就是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整過程中逐漸暴露市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)案例。
首先，房地產(chǎn)行業(yè)自身面臨的風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸釋放，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被多家機(jī)構(gòu)看作是2015年中國(guó)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)中的首要風(fēng)險(xiǎn)。
一方面從內(nèi)部來講，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)銷售全面下降，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加，也會(huì)讓國(guó)內(nèi)正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款更為謹(jǐn)慎甚至于收縮。
而且受早期房地產(chǎn)暴利以及房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)的融資很大一部分通過包括信托在內(nèi)的影子銀行實(shí)現(xiàn)，融資成本居高不下。
而當(dāng)前一旦遭遇銷售不暢，很容易造成資金鏈斷裂及風(fēng)險(xiǎn)暴露。
另一方面外部融資環(huán)境正在持續(xù)收緊，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資成本和融資通道也正在收緊。
去年中，國(guó)際清算銀行就提醒，中國(guó)企業(yè)海外負(fù)債敞口中房地產(chǎn)企業(yè)占比較高，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期調(diào)整疊加美聯(lián)儲(chǔ)升息及人民幣貶值，將帶來極大的再融資和償債壓力，是中國(guó)企業(yè)海外風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要集中點(diǎn)。
而目前的數(shù)據(jù)似乎正在顯示以上兩大風(fēng)險(xiǎn)都在暴露過程當(dāng)中，繼2014年的房地產(chǎn)周期性低迷之后，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為2015年上半年房地產(chǎn)仍將持續(xù)下行。
2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將持續(xù)，并可能在2015年進(jìn)一步拖累GDP增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)跌幅將在5%~10%區(qū)間內(nèi)，二線和三線城市整體面臨更大的價(jià)格跌幅。
連鎖：銀行及地方債務(wù)
而鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的占比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)一旦暴露將進(jìn)一步蔓延到其他領(lǐng)域，甚至開啟整個(gè)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。
德意志銀行編纂的數(shù)據(jù)顯示，在2009~2013年間，房地產(chǎn)和基建投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的49%、占GDP總量的24%。
如果考慮這些投資對(duì)鋼鐵、水泥、金融服務(wù)業(yè)等的二次拉動(dòng)作用，其占GDP總量的比重可能高達(dá)35%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷將陸續(xù)蔓延到其他領(lǐng)域，這其中最值得關(guān)注的就是地方債務(wù)及銀行債務(wù)問題。
對(duì)銀行業(yè)的沖擊，邏輯也非常簡(jiǎn)單，一方面是貸款的壞賬率，另一方面是抵押品的價(jià)值重估。
至少在未來一兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷或?qū)⒊掷m(xù)，歸因于開發(fā)商出清高庫存。若市場(chǎng)整固演變成全面暴跌，我們認(rèn)為銀行的信貸損失可能會(huì)極高。
“國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)和建筑行業(yè)真實(shí)的直接信貸敞口比公布數(shù)據(jù)高很多。”廖強(qiáng)表示。
按照廖強(qiáng)的估算，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和建筑行業(yè)的貸款總額至少為8.2萬億元人民幣，占銀行貸款總額的13.8%。
而據(jù)銀行公布的數(shù)據(jù)，截至2013年底房地產(chǎn)開發(fā)和建筑行業(yè)的貸款總額為7萬億元人民幣，占商業(yè)銀行貸款總額的11.9%。
另外從抵押價(jià)值來看，廖強(qiáng)表示，中國(guó)30%~40%的企業(yè)貸款以房地產(chǎn)和土地作為抵押物。
因此物業(yè)估值的明顯下降，甚或持平，都可能顯著削弱企業(yè)借款人借新資金滿足業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)用途的能力。
標(biāo)普根據(jù)數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果顯示，[深圳瑞豐注冊(cè)香港公司]包括東亞銀行、北京農(nóng)商行、成都銀行、廣州銀行、上海農(nóng)商行等在內(nèi)的10家區(qū)域性銀行遭受的沖擊最大，“若房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，我們不排除這些小銀行中有發(fā)生倒閉的情形�！�
至于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方債務(wù)的影響則是通過土地出讓金規(guī)模降低對(duì)土地財(cái)政的影響實(shí)現(xiàn)傳導(dǎo)，其中邏輯如下：
房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)影響土地出讓金規(guī)模，而土地出讓金又是地方政府財(cái)政收入中很重要的一部分，同時(shí)也是地方政府債務(wù)最主要的質(zhì)押資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)再投資增速放緩，土地出讓金規(guī)模銳減，之后的效應(yīng)不言而喻。
德意志銀行的研究報(bào)告認(rèn)為，2015年上半年中國(guó)政府財(cái)政收入將受到土地出讓金規(guī)模縮減影響呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
另外一方面，房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增速放緩將導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓。
“預(yù)計(jì)在2015年，房地產(chǎn)投資減速和土地出讓金收入下降將會(huì)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)帶來雙重壓力�！钡裸y研究報(bào)告指出。
加之，2015年是中國(guó)著力清理地方政府債務(wù)的關(guān)鍵年份，而且2015年到期債務(wù)規(guī)模也處于峰值，已經(jīng)有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2015年一些縣級(jí)融資平臺(tái)可能會(huì)出現(xiàn)違約現(xiàn)象。
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