繼上海自貿(mào)區(qū)概念之后，土地流轉(zhuǎn)概念股成為近期市場熱點，但土地流轉(zhuǎn)具體操作程序卻鮮為人知。有信托公司近日宣布推出“土地流轉(zhuǎn)信托”，無疑是一次大膽嘗試。
土地流轉(zhuǎn)信托，實質(zhì)上是一種用益物權(quán)的信托化，其過程是將農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托財產(chǎn)，委托信托公司進行經(jīng)營管理，主要包括農(nóng)用地的土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)等。
按照設(shè)計方案，[香港 BVI 離岸公司注冊服務(wù)] 信托計劃在這過程中將土地收益權(quán)份額化并且憑證化，實現(xiàn)農(nóng)民憑借標準化的“土地受益憑證”定期領(lǐng)取收益，這種憑證還可進行轉(zhuǎn)讓。
盡管上述方案尚在等待監(jiān)管部門批準，但已有信托公司開始描繪未來的美好藍圖：除了土地流轉(zhuǎn)信托以外，還可以圍繞這一信托計劃挖掘相關(guān)業(yè)務(wù)機會。
比如，農(nóng)民每年獲得的收益可以再次打包成為新的資金信托，信托公司可幫農(nóng)民投資打理；另一方面，信托公司還可為種植大戶提供信托貸款等融資服務(wù)。
信托公司此舉無疑與新一屆政府對于土地問題的表態(tài)高度契合。國家主席習近平今年7月在湖北考察時表示，下一步改革中要好好研究土地流轉(zhuǎn)等問題。國務(wù)院總理李克強在地方調(diào)研時也指出，土地實現(xiàn)流轉(zhuǎn)后也能產(chǎn)出黃金。
而今年的“一號文件”提出，要用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)、登記、頒證工作，意在為農(nóng)地改革推進鋪路。
市場從不斷釋放的政策信號中發(fā)現(xiàn)，在本屆政府任內(nèi)，有關(guān)城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展等相關(guān)領(lǐng)域的金融服務(wù)將會被不斷深化，而其中所蘊含的機會也會被各金融機構(gòu)所重視。
事實上，北京信托和華寶信托已成立了土地信托課題項目小組，研究信托與城鎮(zhèn)化、土地流轉(zhuǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)合等課題。
國外在土地信托領(lǐng)域運作已頗有歷史，目前來看主要有兩種類型：一是英美模式，主要是利用住房協(xié)會、信托機構(gòu)和社區(qū)組織等實體組織設(shè)立永久性基金；一是通過建立土地信托銀行參與土地信托業(yè)務(wù)，在日本等東亞國家比較普遍。
與國外不同的是，我國農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)尚處于分離狀態(tài)，土地信托試點推進相對緩慢，加上流轉(zhuǎn)費用過低，容易損害農(nóng)民利益，引發(fā)爭議。
在筆者看來，[杭州注冊香港公司 服務(wù)]目前我國土地流轉(zhuǎn)信托還需注意兩方面的不確定性。首先，農(nóng)地應(yīng)該如何作價委托，目前信托機構(gòu)、大戶、農(nóng)民等相關(guān)方的收益比例劃分各地并無統(tǒng)一的標準；其次，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需承擔自然災(zāi)害、市場競爭等諸多風險，如何保證農(nóng)民穩(wěn)定收益問題。如果項目出現(xiàn)虧損，農(nóng)民利益如何保證？
不可否認的是，未來農(nóng)地流轉(zhuǎn)是新一輪城鎮(zhèn)化甚至中國經(jīng)濟發(fā)展的重要動力，需要政府、農(nóng)民、企業(yè)以及中介機構(gòu)等參與主體共同努力，同時需警惕通過農(nóng)地流轉(zhuǎn)變相征地，侵害農(nóng)民利益等問題。
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