8月25日，中國人民銀行今日發(fā)布公告，對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整。

與此前房貸利率多與基準(zhǔn)利率掛鉤不同，公告指出，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成。

專家分析認(rèn)為，在“因城施策”原則下，熱點地區(qū)個人住房貸款實際利率或?qū)⒂兴�上調(diào)，而多數(shù)地區(qū)實際利率保持不變。

個人住房貸款定價基準(zhǔn)改為LPR

公告顯示，改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

新網(wǎng)銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼在接受記者采訪時表示，此次調(diào)整的最重要的變化，是個人住房貸款定價基準(zhǔn)的變化。而此前商業(yè)性個人住房貸款合同中的利率多基于基準(zhǔn)利率定價，根據(jù)基準(zhǔn)利率選擇上浮或者下浮。

央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，改革后，每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。在確定定價基準(zhǔn)時，相應(yīng)期限如何理解？該負(fù)責(zé)人指出，1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過調(diào)整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

熱點城市實際房貸利率或微幅上調(diào)

央行負(fù)責(zé)人指出，公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。同時，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制及時確定當(dāng)?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

按照公告，定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。該水平與當(dāng)前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當(dāng)。

董希淼表示，上述利率水平是全國范圍內(nèi)新發(fā)放個人住房貸款利率的最低要求。央行省級分支機(jī)構(gòu)將按照“因城施策”原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定各地首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限，預(yù)計多數(shù)地區(qū)個人住房貸款的實際利率將會基本保持不變，房價上漲較快的熱點地區(qū)或?qū)⒂兴�上升。“展望未來一段時間，在市場流動性仍然合理充裕的情況下，個人住房貸款利率雖然有進(jìn)一步上調(diào)的可能，但上調(diào)的幅度不會太大。”

同時，董希淼指出，由于不同銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，為此投入的信貸資源相差較大，因此在貸款利率上會有明顯的分化，預(yù)計大型商業(yè)銀行的個人住房貸款利率將保持溫和的上調(diào)趨勢。

東北證券研究總監(jiān)付立春在接受記者采訪時亦表示，對于二套商業(yè)性個人住房貸款利率60個基點的增加貌似不大，但結(jié)合因城施策原則，預(yù)計執(zhí)行起來可能上浮水平會遠(yuǎn)大于60個基點。“未來房地產(chǎn)投機(jī)難度將大幅提高，房地產(chǎn)市場預(yù)計更加平穩(wěn)。”

堅決貫徹落實“房住不炒”定位

公告明確指出，此次改革是為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制。

央行相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制過程中，個人住房貸款定價基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，確保定價基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項。