銀行貸款額度不夠，拉信托公司當(dāng)托兒，這并不是什么稀罕事，不過稱之為銀團貸款的著實不多。

前不久，上市公司金科地產(chǎn)控股子公司北京金科納帕置業(yè)有限公司（下稱 “金科納帕”）與中信銀行、昆侖信托公司共同簽訂[新西蘭公司注冊]《銀團貸款合同》，貸款16億元，綜合融資成本為 9.7%/年。

不過，與有公開資料可查的2007年和2009年中海信托的幾單所謂“銀團貸款” 不同的是，中海信托曾經(jīng)作為牽頭行和財務(wù)顧問發(fā)揮信托公司優(yōu)勢，但是次昆侖信托只是中信銀行放貸的一枚配角。

與常見的合作放貸不同，銀團貸款的抵質(zhì)押、后續(xù)管理均由牽頭行主導(dǎo)，信托公司作為參與行加入，管理責(zé)任較少。

據(jù)記者了解，此次主要為置換金科納帕在華夏銀行項目貸款的16億銀團貸款中，昆侖信托銀團貸款集合信托計劃的背后還有興業(yè)信托3億資金的身影。一個金融機構(gòu)聯(lián)手“救急”房地產(chǎn)企業(yè)的樣本躍然而出。

融出機構(gòu)收益各不同

根據(jù)金科地產(chǎn)的公告，16億元貸款中，[新西蘭注冊公司]中信銀行提供8億，昆侖信托提供8億；期限兩年；擔(dān)保措施為融資項目的土地使用權(quán)，以及金科地產(chǎn)為銀團貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

整個銀團貸款的綜合成本為年化 9.7%，但中信銀行和昆侖信托各自收益并不相同。

據(jù)記者了解，該銀團貸款利率分兩部分，中信銀行承貸的8億元按7.4%的年利率，昆侖信托的8億元則按11%的年利率。牽頭行是中信銀行，昆侖信托則發(fā)起設(shè)立金科納帕莊園房地產(chǎn)開發(fā)銀團貸款集合資金信托計劃，由某央企財務(wù)公司和興業(yè)信托分別認購5億和3億，但預(yù)期收益8.8%。這一收益率在目前市場上屬偏低水平。

某信托公司產(chǎn)品經(jīng)理認為，這可能與委托人是一家央企財務(wù)公司有關(guān)，這類公司更多追求的是安全性。至于興業(yè)信托，則有可能是用了資金池資金，其成本往往低一些�；蛘甙l(fā)行一只信托產(chǎn)品（TOT）去接盤，也是常有的事，收益率還不錯，風(fēng)險也相對可控。

關(guān)于這筆貸款的用途，記者了解到，其中10.4億元用來償還金科納帕在華夏銀行的項目貸款，剩余5.6億元用于同一項目納帕莊園的后續(xù)開發(fā)建設(shè)。

依此，某信托公司合規(guī)部門人士認為，可能是因為項目方急需還款，中信銀行額度不夠，拉上了昆侖信托。這與平常信托公司和銀行合作一起為某個融資方放貸的原因一樣。但若稱之為銀團貸款，主要區(qū)別在于銀團貸款中，放款、抵質(zhì)押、后續(xù)管理等工作一般由牽頭行主導(dǎo)，參與行只是負責(zé)提供資金，管理責(zé)任較少。但銀信合作放貸則是獨立分開操作。

記者了解到，在這一單中，銀行項目土地使用權(quán)及在建工程抵押給了銀團，由中信銀行對預(yù)售資金進行監(jiān)管。

相比于這一單，信托公司參與銀團貸款的案例更有借鑒意義的是中海信托曾經(jīng)參與的幾單。

2007年，中海信托作為牽頭安排行、[注冊塞舌爾公司]信托代理貸款行，并與意大利聯(lián)合圣保羅銀行共同擔(dān)任聯(lián)合財務(wù)顧問，為中海殼牌石油化工有限公司籌集人民幣222.8億元的結(jié)構(gòu)化融資。還成功實施了某大型國企外資行銀團貸款份額受讓項目，首創(chuàng)為外資行提供頭寸管理服務(wù)。

2009年，中海信托又作為國內(nèi)首家參與外資行牽頭銀團貸款的信托公司，參與了重慶鋼鐵公司銀團貸款。只是業(yè)內(nèi)并沒有關(guān)于這幾單業(yè)務(wù)的具體交易設(shè)計，真正意義上的銀團貸款在信托行業(yè)內(nèi)也少有涉及。

房地產(chǎn)信托規(guī)模上升

業(yè)內(nèi)普遍反映，銀行和信托公司合作放貸是常事兒。

某西部地區(qū)信托公司人士介紹，多數(shù)情況下，主要因為銀行貸款額度不夠，找信托公司幫忙，其還透露公司專門設(shè)了一個資金池，做這類與銀行合作的貸款。

這與上述對興業(yè)信托的猜測似有契合。但銀行與信托公司合作放貸的過程中，也衍生出一些風(fēng)險。據(jù)北京某信托公司人士透露，在實際操作中，同一資產(chǎn)有可能會被同時抵質(zhì)押給銀行和信托公司，出現(xiàn)重復(fù)質(zhì)押的情況。

上述信托公司產(chǎn)品經(jīng)理表示，確實存在這種情況，銀行和信托分別為第一順位抵質(zhì)押權(quán)人和第二順位抵質(zhì)押權(quán)人。原則上，資產(chǎn)的價值要足夠覆蓋所有貸款，但是質(zhì)押率可能會高一些，風(fēng)險增加。

回到上述銀團貸款的設(shè)計，也是反映信托公司活躍在房地產(chǎn)企業(yè)融資鏈條中的一個很好案例。

根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，今年一季度末，信托資金對房地產(chǎn)的配置比例雖然有所下降，占比9.4%，但是規(guī)模卻有較大增長，達到7701.79億元，與2012年1季度末相比，同比增長達到12.18%；與2012年4季度末相比，環(huán)比增長達到11.93%，這是自2011年底以來從沒有過的增速，且重新站上了2011年底的規(guī)模之上。

業(yè)內(nèi)人士介紹，目前房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資主要有三種途徑：融資類房地產(chǎn)信托，即包括傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)項目貸款，也包括房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收益權(quán)信托等；投資類房地產(chǎn)信托，即信托計劃直接以股權(quán)方式投資房地產(chǎn)基金。還有一種方式是財產(chǎn)權(quán)信托，融資方作為財產(chǎn)權(quán)信托的委托人，將項目收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)委托信托公司來融資。

隨著規(guī)模的膨脹，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險也在累積。[注冊薩摩亞公司]

基本是拆東墻補西墻，“信托公司已然陷入了房地產(chǎn)這一融資鏈條中”，一位房地產(chǎn)評估公司負責(zé)人稱：“尤其是一些股權(quán)收益權(quán)信托等，資金實際運用并非信托合同中指定的項目，而是被用于補充整個房地產(chǎn)企業(yè)的流動性，用于支付土地價款等，雖然監(jiān)管機構(gòu)曾發(fā)文禁止向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金的貸款，甚至也出現(xiàn)用于支付土地價款等房地產(chǎn)信托禁止的投向，信托公司也睜一只眼閉一只眼，賭的是整個房地產(chǎn)企業(yè)的實力和房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險。而真正投資的項目實際可能出了問題�！�