近日，武漢、南昌、鄭州等二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度，兩成首付購房政策悄然回歸市場。在樓市調(diào)控政策未見明顯松緩之時(shí)，這一“微調(diào)”究竟是支持剛需購房的題中之意，還是地方政府曲線救市的變相花招？

二、三線城市相繼調(diào)整公積金政策[注冊伯利茲公司]

二線城市的典型代表武漢近日公積金政策的調(diào)整最為引人注意。新政策規(guī)定對用公積金貸款購買首套住房的貸款人最高可以申請到八成的貸款。也就是說，只需支付兩成首付，貸款人就可以輕松買房了。

據(jù)了解，凡在武漢住房公積金中心正常足額繳存住房公積金達(dá)6個(gè)月及以上的在職職工，在購買自住住房時(shí)可以申請公積金貸款或組合貸款。按照規(guī)定，借款人單方正常繳存公積金，貸款額度一般不超過所購房屋總價(jià)的50%。

而根據(jù)新規(guī)定，單方繳存的職工購買首套住房，包括一手房、二手房，且住房面積不超過90平方米，額度上限上升至80%，最高不超過60萬元。而在未調(diào)整前，必須夫妻雙方繳存才能申請最高60萬元的貸款。與此同時(shí)，原規(guī)定月按揭還款額不能超過職工月收入的35%也調(diào)整至45%。

業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，若單方繳存者購買一套單價(jià)為8000元、面積為90平方米的商品房，最多能貸款57萬元，首付款只需支付兩成，大大減輕了剛性需求者的購房壓力。

江西南昌日前也對公積金貸款最高限額進(jìn)行了調(diào)整。調(diào)整后，對在市區(qū)購房的，貸款最高限額由以前的40萬元上調(diào)至50萬元，對購買普通住房的雙職工繳存戶，最高額度也上調(diào)至60萬元，此項(xiàng)調(diào)整已從4月1日起執(zhí)行。[注冊法國公司]

近期上調(diào)公積金貸款額度的城市還有鄭州、沈陽、山東濱州等諸多二、三線城市，調(diào)整額度均在15%至25%之間。

緩解沉淀資金壓力還是支持首套房需求？

在房地產(chǎn)調(diào)控未有松動(dòng)跡象的情形下，多地緣何集中上調(diào)公積金貸款上限？對此，許多業(yè)內(nèi)人士表示，住房公積金是一項(xiàng)惠民政策，重點(diǎn)在于支持中低收入者及住房困難戶的住房需求，政策的調(diào)整主要是基于這部分人群的實(shí)際購房困難，最大限度滿足他們提取公積金和公積金貸款的需求。

據(jù)了解，目前全國住房公積金繳存余額已超過2萬億元，在滿足正常提取、貸款并留足備付準(zhǔn)備金的情況下，初步估算結(jié)余資金超過4000億元，沉淀資金數(shù)額巨大。特別是去年下半年以來，隨著樓市行情遇冷，多地發(fā)放公積金貸款的額度和貸款人數(shù)出現(xiàn)雙下降。

以武漢為例，2011年發(fā)放公積金貸款額度約77.5億元，貸款人數(shù)約2.1萬人。與2010年相比，年度發(fā)放公積金貸款額度減少5.1億元，貸款人數(shù)減少2000人。有業(yè)內(nèi)人士指出，公積金貸不出去，手里積壓太多，造成資產(chǎn)浪費(fèi)，已成為許多地方政府的“燃眉之急”。

在此背景下，中央相關(guān)部委多次明確支持首套房購房需求，而上調(diào)公積金貸款額度正好是支持了剛性需求者的首套房購房需求。武漢公積金中心貸款處負(fù)責(zé)人胡斌說，剛性需求人群通過公積金貸款，降低了首付款的支付壓力；同時(shí)，住房公積金貸款也具有明顯的利率優(yōu)勢，與商業(yè)性住房貸款同期利率比較，公積金個(gè)貸利率要低2.1%左右。

雖然，近期調(diào)整公積金貸款政策的城市均集中在二、三線城市，北京、上海等一線城市未有任何動(dòng)作。但是，許多公積金管理人士認(rèn)為，上調(diào)公積金貸款額度只是公積金支持首套房購房需求的開始，未來將有更多城市調(diào)整公積金政策。

合理回歸還是曲線救市？

依照我國公積金管理制度，公積金貸款最高限額的調(diào)整權(quán)限在地方政府，調(diào)整主要依據(jù)是當(dāng)?shù)仄骄�收入水平、公積金繳納額度、房價(jià)變化情況。實(shí)際上，自2011年下半年開始，就有地方政府開始了調(diào)整公積金貸款限額，部分城市甚至將首套房的公積金貸款額度提高至八成，意味購房者只需支付兩成首付就可以“輕松”購房。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍說，隨著剛性需求的持續(xù)釋放，樓市成交又漸顯疲態(tài)。地方政府必然會采取各種“微調(diào)”措施，以提高剛需購房能力。

對此，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策主要在于抑制投資投機(jī)性需求，且支持自住性購房需求。當(dāng)前，樓市漸入拐點(diǎn)，有能力購房的人群不能買房，而剛性需求卻面臨較大的購房困難。從這個(gè)角度來看，公積金限額的調(diào)整對樓市發(fā)展是一個(gè)利好消息。張東認(rèn)為，這樣的微調(diào)是必要的，也正是房地產(chǎn)調(diào)控朝著精細(xì)化科學(xué)化方向發(fā)展的表現(xiàn)。中國指數(shù)研究院(微博)華中分院副總經(jīng)理姚銳表示，當(dāng)?shù)毓�積金新政策實(shí)施后，將會帶來一定的首套房購房需求。但是，對樓市的整體成交量影響有限，短期內(nèi)難有較大變動(dòng)。銷量的顯著變化主要取決于房價(jià)的調(diào)整力度。