持長期居住證滿三年可購二套房，“長期”年限待明確；樓市調(diào)控不放松前提下，各地尋求合理的政策騰挪空間

盡管這是一則“舊政”，依然撩撥著潛在購房者的心弦。

本周，[注冊法國公司]對于持長期居住證滿三年可享受上海本地戶籍居民同等購房資質(zhì)的傳言，上海市房管局予以正面回應(yīng)，強(qiáng)調(diào)這是業(yè)已實(shí)行的限購政策的一部分。

根據(jù)官方明確的政策內(nèi)涵，符合條件的外來居民家庭也可購買第二套房。

對此，市場視為一大利好信號。

多名接受《第一財經(jīng)（微博)日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，相比佛山、蕪湖新政“猝死”，上海是在堅(jiān)持調(diào)控不放松的前提下支持剛需。

上海統(tǒng)計(jì)局2009年3月披露的數(shù)據(jù)顯示，持有一年期以上居住證人口67.1萬人。

這一時點(diǎn)距今正好三年左右，分析人士稱，如果67.1萬人中有50萬人符合條件且1/10購買二套房，將形成百萬級平方米的購買力。

上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年商品住宅銷售面積1473.72萬平方米，下降12.6%。

對于多地路徑各異的調(diào)控，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，支持消費(fèi)的，都會被支持；凡是可能助長投資投機(jī)需求的，肯定會被叫停。

雖然被冀望提升市場活力，但上海這項(xiàng)政策的細(xì)節(jié)仍待明確。

上海部分區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心工作人員昨天對本報記者表示，并非所有類型的居住證滿3年都能享受上述待遇，建議在購房之前具體咨詢。

老政新解“驚喜”

對于持長期居住證滿三年可購二套房的政策，上海市房管局回應(yīng)稱，雖然這一操作口徑并沒有在當(dāng)初的公文中具體說明，但這種操作辦法從限購政策開始實(shí)施時，就已經(jīng)執(zhí)行了。

所以，上海樓市政策沒有調(diào)整變化。

上海市房管局相關(guān)人士則對本報記者表示，[注冊意大利公司]權(quán)威說法已經(jīng)通過電視媒體釋放。

為落實(shí)新“國八條”，2011年1月底，上海明確住房限購令細(xì)則，并已于去年底明確2012年繼續(xù)執(zhí)行。

其中，對于限購1套住房的對象包括兩類，第一類是在當(dāng)?shù)匾延?套住房的本市戶籍居民家庭。

非本市戶籍居民家庭如果能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明，也限購1套住房。

當(dāng)時，上海明確，對在當(dāng)?shù)負(fù)碛?套及以上住房的非本市戶籍居民家庭暫停向其售房。

上海市房管局解釋稱，所謂上海戶籍家庭的概念是指具有上海常住戶口，包括持有上海長期居住證連續(xù)滿3年以上的居民家庭。

這也就意味著，自去年初限購后，持長期居住證連續(xù)滿3年的家庭和上海市戶籍居民一樣，已有一套住房的，可以再買一套；有二套及以上的，暫時不能再買。

盡管房管局稱這一操作辦法早已執(zhí)行，但上海多家中介在接受本報記者采訪時都表示，看到新聞才知道還有此類操作空間。

一些機(jī)構(gòu)表示，對旗下門店進(jìn)行調(diào)查后顯示，由于對上述政策不知情，從未實(shí)際操作過長期居住證連續(xù)滿三年以上人士購第二套房的成功案例。

“因?yàn)檎�策上面沒有寫，所以沒有操作，而且客戶也不知道�！币幻�中介公司負(fù)責(zé)人說。

本報記者注意到，三年這個詞并不陌生。

在2011年1月出臺的上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法中，持有當(dāng)?shù)鼐幼∽C滿3年并在當(dāng)?shù)毓ぷ魃�活的購房人，其在�?dāng)?shù)匦沦徸》�、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)初應(yīng)該就是為了與房產(chǎn)稅的政策口徑相協(xié)調(diào)，因此也把長期居住證滿三年作為與本地居民同等待遇的標(biāo)準(zhǔn)之一。

北京的政策值得參考。

2011年2月17日，北京出臺落實(shí)限購政策有關(guān)問題的通知，和上海一樣，對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭限�?套住房。

當(dāng)時北京在通知中明確，當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭包括持有效《北京市工作居住證》的家庭。

市場積極回應(yīng)

長期居住證滿3年中的“長期”需要多少年限？

接受本報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均分析，一年期以上可視為長期。

上海從2003年開始實(shí)行來滬人員居住證管理辦法，并于2009年2月出臺《持有〈上海市居住證〉人員申辦本市常住戶口試行辦法》（下稱《試行辦法》）。

除了有效期為6個月的臨時居住證，居住證有效期一般為1年，引進(jìn)人才則申領(lǐng)有效期為3年和5年的居住證。

上海統(tǒng)計(jì)局2009年3月披露的數(shù)據(jù)顯示，持有一年期以上居住證人口67.1萬人。

而根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)年鑒，截至2009年末，在上海的半年及以上常住外來人口達(dá)到819.58萬人。

到2010年末，這一數(shù)字上升到897.95人。

根據(jù)《試行辦法》，持有《上海市居住證》滿7年是申辦常住戶口的首要條件。

上海市房地產(chǎn)交易中心旗下的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，截至2月21日，上海一手房可售套數(shù)為65937套，可售面積943.41萬平方米；上海二手房掛牌可售數(shù)量為169363套，掛牌可售面積為1804.58萬平方米。

“政策明確以后，應(yīng)該會對于一些剛性需求造成一些刺激，從而帶動樓市成交量的提升�！睗h宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為，這項(xiàng)政策到現(xiàn)在才正式為人們所熟知，可以說是向房地產(chǎn)市場釋放了又一批合理化的需求。

施宏叡認(rèn)為，盡管短期內(nèi)樓市整體成交量不會立竿見影提升，但這部分需求會逐漸融入市場。

本報記者隨機(jī)采訪的幾名符合要求的潛在購房者均對此項(xiàng)政策表示歡迎。

權(quán)威信息顯示，持居住證滿三年購買第二套房產(chǎn)，在房產(chǎn)稅方面還是與上海本地戶籍家庭有所區(qū)別，非本地戶籍人員來上海購房需要全額繳納房產(chǎn)稅。

而上海戶籍居民家庭新購第二套住房，可享受合并計(jì)算人均住房面積不超過60平方米免征房產(chǎn)稅的政策優(yōu)惠。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅的影響有限。

市場分析人士指出，相關(guān)部門應(yīng)該強(qiáng)化社保、個稅等相關(guān)方面的審核力度，防止投資客有漏洞可鉆。

各地調(diào)控路徑

從2010年開始，各地陸續(xù)推出限購令。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，“京十五條”實(shí)施之后，外地購房者占比顯著下降。2011年，北京非本地戶籍客戶成交套數(shù)占比僅為15%，較2010年下降21個百分點(diǎn)。

雖然樓市調(diào)控總體從緊的基調(diào)并未改變，但近期以來各地已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)了多種微調(diào)舉措，區(qū)域樓市微調(diào)和保剛性購房需求將是今年年初樓市調(diào)控的主基調(diào)。

比如，天津、北京、上海、武漢等多個城市調(diào)整普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)，合肥、南京等城市提高公積金貸款額度，廣東中山市則將“限價令”由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元。

當(dāng)然，也有一些動靜較大的城市，比如蕪湖新政和佛山新政，都被迅速叫停。

尹伯成表示，從這些政策的不同發(fā)展態(tài)勢可以看出，支持消費(fèi)的，都會被支持；可能助長投資投機(jī)需求的，肯定會被叫停。

此前曾有報道稱北京市將松綁樓市限購令，非京籍購房者“連續(xù)五年納稅證明”將改為“連續(xù)三年”。北京住建委通過其官方微博迅速辟謠。

中聯(lián)投達(dá)（北京）投資有限公司董事長楊少鋒告訴本報記者，即使釋放了部分需求，也不會導(dǎo)致投資需求上升。首先，非本地戶籍家庭即使?jié)M足條件可以購買，數(shù)量也有明確限定；其次，市場在下行，投資投機(jī)性需求不會進(jìn)入市場，“因?yàn)闆]有信貸支持，少了銀行信貸的杠桿，投資回報率是很低的。”