“開(kāi)發(fā)商，對(duì)不起了。”這是在12月召開(kāi)的一次房地產(chǎn)盛會(huì)上，由多位搖滾音樂(lè)家組團(tuán)上演的一場(chǎng)行為藝術(shù)秀，主題是：由于房?jī)r(jià)太高買(mǎi)不起房，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商們賺不到錢(qián)，因此他們向各開(kāi)發(fā)商鞠躬道歉。這個(gè)場(chǎng)面，不免讓開(kāi)發(fā)商感覺(jué)有些尷尬和難受。

　　2011年，讓開(kāi)發(fā)商感到尷尬和難受的遠(yuǎn)不止一個(gè)小小的“秀”。就北京而言，根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，前11月北京商品房住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售面積合計(jì)為819萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年成交量在900萬(wàn)平方米左右，環(huán)比上一年下降幅度達(dá)到了27%，即使相比年份不好的2008年，也下降了接近200萬(wàn)平方米，成交總面積創(chuàng)造了最近十年的最低紀(jì)錄。[深圳瑞豐注冊(cè)香港公司]

　　沒(méi)有成交，又舍不得或不敢降價(jià)，開(kāi)發(fā)商干扛著挺過(guò)了2011年。年初，一些不甘心的開(kāi)發(fā)商依然幻想：鑒于房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要地位，政府很快會(huì)救市。出乎這些人的意料，2011年馬上就要過(guò)去，他們的期盼還沒(méi)有到來(lái)。這樣的日子，是過(guò)慣了好日子的開(kāi)發(fā)商多年沒(méi)有遇到的。2011年，已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商難受又難忘、印象深刻的一年。2012年，將是購(gòu)房人的機(jī)會(huì)之年。

　　“三限”：引發(fā)樓市變局

　　對(duì)于今年樓市的現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，這是由限購(gòu)、限貸、限價(jià)這“三限”引發(fā)的。

　　2011年2月16日，是樓市變局的重要一天。這一天，被稱為“限購(gòu)令”的“京十五條”出臺(tái)，對(duì)已有1套住房的北京市戶籍家庭和可提供5年以上納稅、社保證明且無(wú)住房的非北京市戶籍家庭，限購(gòu)1套房，已有2套以上住房的北京市戶籍家庭暫停向其售房。

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政策出臺(tái)后，因?yàn)橄拗屏舜罅康氖袌?chǎng)投資和投機(jī)需求，被冠以“最嚴(yán)厲調(diào)控政策”的稱號(hào)，也被開(kāi)發(fā)商稱為“命運(yùn)轉(zhuǎn)折的開(kāi)始”。經(jīng)過(guò)數(shù)個(gè)月的市場(chǎng)博弈也證明：北京樓市調(diào)控見(jiàn)效雖是多方面政策共同催化的結(jié)果，但限購(gòu)明顯是其中影響最大的一項(xiàng)。

　　樓市在“限購(gòu)”的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)也開(kāi)始收緊了錢(qián)袋子。去年9月，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。今年2月，又一重磅“炸彈”落地：對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，切實(shí)執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”的政策。與此同時(shí)，由于準(zhǔn)備金率的提高及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大等原因，銀行還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“開(kāi)發(fā)貸款”進(jìn)行嚴(yán)格控制�！安灰�說(shuō)中小開(kāi)發(fā)商，就是像我們這樣的大型國(guó)企，今年從銀行貸款都難�！北臼幸晃粐�(guó)企總經(jīng)理感慨地說(shuō)。

　　限購(gòu)、限貸，這些政策都是購(gòu)房人看得到的。多個(gè)開(kāi)發(fā)商向記者透露，今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商在為樓盤(pán)申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)，如果最新一期新開(kāi)盤(pán)的房源定價(jià)超過(guò)往期或周邊項(xiàng)目均價(jià)，就很難拿到預(yù)售許可證，特別是一些高端項(xiàng)目，這個(gè)措施被開(kāi)發(fā)商理解為商品房的“限價(jià)”。限購(gòu)、限貸、限價(jià)，2011年，樓市的調(diào)控就在這“三限”中開(kāi)始了。

　　“房鬧”：新版苦肉計(jì)

　　限購(gòu)，限制了大量的市場(chǎng)投資和投機(jī)需求。沒(méi)需求，就沒(méi)有銷(xiāo)售額，這讓開(kāi)發(fā)商在融資上失去了自身的“造血”功能；限貸，切斷了開(kāi)發(fā)商從銀行拿錢(qián)的可能，讓開(kāi)發(fā)商失去了“輸血”的外援；而限價(jià)，又封上了房?jī)r(jià)上漲的天花板，留給開(kāi)發(fā)商的，似乎只有一條路可走，那就是降價(jià)。

　　經(jīng)過(guò)了半年的“觀察期”，8月份，北京房?jī)r(jià)開(kāi)始“hold”不住了，紛紛開(kāi)始降價(jià)。這一輪降價(jià)，是從去年上漲過(guò)猛的通州項(xiàng)目開(kāi)始的，如京貿(mào)國(guó)際城在第一次降價(jià)后，死扛了10個(gè)月，第二次又“直降6000元”；潤(rùn)楓領(lǐng)尚優(yōu)惠房源每平方米13000元起價(jià)，而該項(xiàng)目2011年5月預(yù)售時(shí)，均價(jià)是每平方米27000元……

　　這種短時(shí)間的大幅度降價(jià)，讓那些數(shù)周之前在此購(gòu)房的老業(yè)主“痛失”數(shù)十萬(wàn)。在一片“開(kāi)發(fā)商價(jià)格欺詐”的維權(quán)聲中，一些降價(jià)項(xiàng)目的售樓處，遭遇到了老業(yè)主的“圍攻”。從 9月10日“教師節(jié)”這天開(kāi)始，京貿(mào)國(guó)際城的老業(yè)主連續(xù)兩天涌至售樓處要求開(kāi)發(fā)商給說(shuō)法，并打出了“誓與開(kāi)發(fā)商血戰(zhàn)到底，不退差價(jià)誓不罷休”的橫幅，最終導(dǎo)致了震驚樓市的“流血事件”。

　　除了京貿(mào)國(guó)際城，遠(yuǎn)洋一方、北京米拉小鎮(zhèn)、通州華業(yè)東方玫瑰等項(xiàng)目的售樓處門(mén)前，也都在今年上演過(guò)業(yè)主非暴力圍堵的“維權(quán)事件”。在諸多“維權(quán)事件”中，外地還發(fā)生過(guò)老業(yè)主給開(kāi)發(fā)商送花圈的“鬧劇”。隨著一些“鬧劇”的頻頻上演，2011年，樓市也再次出現(xiàn)了“房鬧”現(xiàn)象：不管是不是合理，是不是違背契約精神，只要房?jī)r(jià)降了，就都要到售樓處鬧一鬧，要求補(bǔ)償。

　　對(duì)于“房鬧”這種現(xiàn)象，社會(huì)各界眾說(shuō)紛紜：有人認(rèn)為是老百姓迫不得已的維權(quán)之舉；有人認(rèn)為這是無(wú)視契約的“無(wú)理取鬧”；還有人指出，這里面有一部分是開(kāi)發(fā)商聯(lián)手老業(yè)主，演給政府看的一出“苦肉計(jì)”：“你看看，政策再不松動(dòng)，老百姓就要鬧事了。”無(wú)論怎么說(shuō)，可以肯定的是，“房鬧”事件并沒(méi)有絲毫影響政府調(diào)控的決心和節(jié)奏，政府態(tài)度的堅(jiān)決讓一些開(kāi)發(fā)商“有些沒(méi)想到”。

　　“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”：開(kāi)發(fā)商的妥協(xié)

　　既然政策“不松口”，沒(méi)了市場(chǎng)回暖的預(yù)期，開(kāi)發(fā)商不得不在淡市之下，通過(guò)降價(jià)換取銷(xiāo)量，以達(dá)到回籠資金的目的。一些樓盤(pán)為了避免老業(yè)主“鬧事”，還破天荒地給老業(yè)主“補(bǔ)差價(jià)”。

　　京城“補(bǔ)差價(jià)”的始作俑者應(yīng)是京貿(mào)國(guó)際城，這個(gè)在市場(chǎng)中非常活躍的項(xiàng)目，在首次價(jià)格下調(diào)7000元之時(shí)，主動(dòng)對(duì)前期購(gòu)房銷(xiāo)售均價(jià)高于每平方米20000元的業(yè)主，給予差價(jià)返還。

　　之后，同在通州的華業(yè)東方玫瑰，在降價(jià)后針對(duì)業(yè)主因開(kāi)發(fā)商降價(jià)而實(shí)施的“維權(quán)”，公布了一份名為“諾亞方舟安全島計(jì)劃”的方案，以充抵物業(yè)費(fèi)、車(chē)位費(fèi)等形式，補(bǔ)償因推特價(jià)房而尋求“維權(quán)”的老業(yè)主。

　　最近的一個(gè)“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的案例則是“星河灣”。在其上海即將推出新盤(pán)的兩個(gè)項(xiàng)目中，給出了八折到八五折的優(yōu)惠，給予以前老業(yè)主的補(bǔ)償是原來(lái)折扣點(diǎn)和即將推出的折扣點(diǎn)之間的差額，約6億元左右�！澳壳罢麄�(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇寒冬，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。不降價(jià)，賣(mài)不出去；降價(jià)了，對(duì)老業(yè)主是一種打擊�！毙呛訛车禺a(chǎn)副總裁梁上燕的這番話道出了開(kāi)發(fā)商目前面臨的兩難境地。

　　“董事長(zhǎng)給我的任務(wù)是在春節(jié)之前，不管用什么辦法，要讓賬面上趴著6個(gè)億。現(xiàn)在這種行情，我能有什么辦法呀？降價(jià)唄，再給老業(yè)主一些補(bǔ)償。今年，過(guò)得真是難受�！弊鳛橐粋�(gè)房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理，肖先生已經(jīng)沒(méi)有了以前的趾高氣揚(yáng)。

　　2011年就要過(guò)去。一系列事實(shí)表明，過(guò)慣了好日子的開(kāi)發(fā)商、投資人，樓市都要開(kāi)始對(duì)他們說(shuō)“對(duì)不起了”，“阿貓、阿狗都能掙錢(qián)”的日子將一去不復(fù)返。

　　2012：購(gòu)房人 有機(jī)會(huì)了

　　盡管2011年開(kāi)發(fā)商的日子不好過(guò)，北京郊區(qū)的一些項(xiàng)目也開(kāi)始降價(jià)，但說(shuō)到全面降價(jià)還為時(shí)尚早，大部分房企仍在降與不降中徘徊。這也是今年購(gòu)房人看著市場(chǎng)“降”聲一片，仍然買(mǎi)不到物美價(jià)廉的房子的原因。不過(guò)，伴隨著前不久中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)的定調(diào)，2012年，剛需購(gòu)房人的機(jī)會(huì)來(lái)了。

　　2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中針對(duì)房地產(chǎn)的表述是：要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。之后，在“2011年北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)情況”新聞發(fā)布會(huì)上，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)，北京限購(gòu)政策按照國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署執(zhí)行了1年，效果明顯，目前調(diào)控政策處在關(guān)鍵時(shí)期。北京市按照中央的決策部署，將堅(jiān)持包括限購(gòu)在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展需要政策持續(xù)。

　　盡管北京對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)要到2012年3月份才能確定，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2012年，才是北京房?jī)r(jià)真正下降的開(kāi)始。中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉分析說(shuō)，調(diào)控拐點(diǎn)和效果剛出現(xiàn)，一旦放松可能面臨大幅反彈，房地產(chǎn)會(huì)有硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，這應(yīng)該是政府堅(jiān)持從嚴(yán)政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果的原因。經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以后，期待因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮風(fēng)險(xiǎn)而放松樓市調(diào)控拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上漲的部分開(kāi)發(fā)商和地方政府，會(huì)重新認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，明顯下調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象將更加普遍，對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，是個(gè)出手的好機(jī)會(huì)。

　　具體到明年房地產(chǎn)的走勢(shì)，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，總體而言，2011年是“先扛后撤”的一年，2012年將是“先撤后穩(wěn)”的一年。市場(chǎng)會(huì)在上半年繼續(xù)低迷，下半年趨于企穩(wěn)。理由是伴隨著經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，政策會(huì)進(jìn)行一定程度的調(diào)整，首套房貸優(yōu)惠將首當(dāng)其沖，部分城市限購(gòu)會(huì)有所松動(dòng)，個(gè)別城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，限購(gòu)有可能順勢(shì)退出。

　　至于明年會(huì)降多少，業(yè)內(nèi)人士和專家明顯分為兩派：悲觀派認(rèn)為，受歐債危機(jī)的實(shí)質(zhì)性影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨低迷，牽連到房地產(chǎn)，北京一些郊區(qū)項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)“斷崖式”下跌，即降幅在50%左右；樂(lè)觀派則判斷，北京的需求龐大，特別是四環(huán)以內(nèi)的房源，明年北京房?jī)r(jià)會(huì)因地段不同、產(chǎn)品不同而有漲有跌，總體上有5%左右的降幅。北京市房協(xié)的有關(guān)人士預(yù)計(jì)，2012年北京郊區(qū)商品住宅的供應(yīng)量還將顯著上漲，在已經(jīng)庫(kù)存積壓嚴(yán)重的情況下，潛在供應(yīng)量將促使在售項(xiàng)目繼續(xù)下調(diào)售價(jià)。未來(lái)6到12個(gè)月內(nèi)，北京房?jī)r(jià)有10%至20%的下調(diào)空間。