日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者走訪浦東南路1078號(hào)（上海中融國(guó)際商城門(mén)牌號(hào)之一）一層商場(chǎng)，在這個(gè)已經(jīng)被出租給某家大型家電連鎖企業(yè)的商場(chǎng)內(nèi)，按照指示在角落里找到了幾個(gè)金黃色圓銅釘。杜躍平告訴記者，上述銅釘就是分割相鄰兩間商鋪的標(biāo)記。

中融國(guó)際商場(chǎng)一位業(yè)主金順子稱，2002年她看到了中融國(guó)際商城的商鋪宣傳，由于項(xiàng)目靠近八佰伴商圈的中心，她便選中了這個(gè)項(xiàng)目，想買(mǎi)下一間鋪?zhàn)�。金順子表示，�?dāng)時(shí)她并不知道這一商鋪沒(méi)有墻壁隔斷，銷售人員只是告訴她，這是一個(gè)產(chǎn)權(quán)商鋪。買(mǎi)下這個(gè)商鋪前，必須和開(kāi)發(fā)商簽訂一份租賃協(xié)議，否則就不能把商鋪賣給她。一心想擁有黃金地段商鋪產(chǎn)權(quán)的她，選擇了簽訂這份租賃協(xié)議。在2004年交房時(shí)，由于與開(kāi)發(fā)商有租約在先，她和其他業(yè)主未細(xì)察商鋪的實(shí)際情況，僅僅看了平面圖，就在《房屋交接書(shū)》上簽字。

杜躍平提供的一份業(yè)主當(dāng)初簽訂的中融國(guó)際商城項(xiàng)目《上海市商品房預(yù)售合同》附件，粘貼了項(xiàng)目的《房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)》。上述《標(biāo)準(zhǔn)》顯示，商鋪與商鋪間都是實(shí)線，而非虛線。圖紙的底部還有“墻體厚度為0.25M，圖上標(biāo)注尺寸為中一中”的字樣。另一份浦東南路1078號(hào)1—XX室的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件的房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖也顯示，每一間商鋪間也都是實(shí)線，沒(méi)有虛線。

這是否代表著每一間商鋪原先規(guī)劃建設(shè)時(shí)都有實(shí)體墻，只是后來(lái)在交房前被拆除了？

值得指出的是，上述《上海市商品預(yù)售合同》中明確規(guī)定，“甲方（即開(kāi)發(fā)商）不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)，確需要變更的應(yīng)當(dāng)征得乙方（即商鋪的購(gòu)買(mǎi)者）的書(shū)面同意并報(bào)規(guī)劃管理部門(mén)審核批準(zhǔn)。在獲得批準(zhǔn)之日起三天內(nèi)與乙方簽訂本合同的變更協(xié)議，乙方有權(quán)單獨(dú)解除本合同�！�

雙方是否曾就房屋建筑設(shè)計(jì)變更進(jìn)行協(xié)議，僅從上述預(yù)售合同中，無(wú)從知道。記者查看其他合同條款發(fā)現(xiàn)，合同第九條“甲方不得擅自變更已經(jīng)與乙方約定的小區(qū)平面布局，確需要變更的應(yīng)當(dāng)征得乙方書(shū)面同意……”等內(nèi)容，被用線劃去，并敲上了“中融更正章”，蓋上了業(yè)主的簽名章。第十四條“在甲方辦理新建設(shè)商品房房地產(chǎn)初始登記……”被刪劃后，又在原文處打印上“甲方取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）”字樣，并蓋上了“中融更正章”，以及業(yè)主的簽名章�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者詢問(wèn)購(gòu)買(mǎi)上述商鋪的一些業(yè)主，房屋建筑設(shè)計(jì)和小區(qū)平面圖是否變更過(guò)，他們的回答是忘記了，或是沒(méi)有變更。

隨后，記者向開(kāi)發(fā)商上海中融置業(yè)發(fā)去了銷售時(shí)有無(wú)告知購(gòu)買(mǎi)者商鋪沒(méi)有物理空間？項(xiàng)目原本規(guī)劃是否有實(shí)體墻？開(kāi)發(fā)商有無(wú)和業(yè)主就房屋設(shè)計(jì)修改進(jìn)行過(guò)磋商？等一系列問(wèn)題。中融物業(yè)管理有限公司董濰坊說(shuō)，上述問(wèn)題均非事實(shí)，目前中融方面正和十幾位業(yè)主就商鋪的無(wú)物理空間問(wèn)題進(jìn)行法律訴訟。在法院宣判前，希望不要對(duì)上述事件進(jìn)行報(bào)道。

業(yè)主集體請(qǐng)律師討說(shuō)法

杜躍平說(shuō)，由于商鋪沒(méi)有物理分割，因此當(dāng)整個(gè)商場(chǎng)租約到期后，業(yè)主無(wú)法獨(dú)立出租自己的商鋪。在其他業(yè)主要把商鋪出租給商家時(shí)，持反對(duì)意見(jiàn)的少數(shù)業(yè)主，無(wú)法阻止商家租用自己產(chǎn)權(quán)商鋪的空間。

2010年中融國(guó)際商城的上述商鋪?zhàn)赓U到期，原來(lái)的租賃方（上海中融國(guó)際商場(chǎng)有限公司）找來(lái)某家電公司，將商場(chǎng)轉(zhuǎn)交后者租賃。金順子說(shuō)，本來(lái)有一些業(yè)主并不同意這一選擇，想自己經(jīng)營(yíng)。但是由于有一些業(yè)主已經(jīng)同意將商場(chǎng)出租給上述家電公司，那些不同意出租的少數(shù)業(yè)主，最終不得不妥協(xié)。

杜躍平認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商將商鋪虛擬分割，不僅損害了業(yè)主的合法權(quán)益，還違反了《房地產(chǎn)登記條例》、《物權(quán)法》、《公司登記條例》等。

杜躍平稱，為了替這些業(yè)主討回公道，他曾于去年4月底代表金順子等業(yè)主向上海中融國(guó)際商城有限公司發(fā)出律師函，并請(qǐng)后者轉(zhuǎn)交上海中融置業(yè)發(fā)展有限公司等相關(guān)企業(yè)，但中融方面一直沒(méi)有回復(fù)。

新聞鏈接

投資升溫 商場(chǎng)虛擬分割現(xiàn)象或增多

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“應(yīng)該說(shuō)，虛擬分割商鋪（指無(wú)物理空間的商鋪）并不是什么新生事物，前幾年上海就有了，去年嘉興等地又開(kāi)始出現(xiàn)，現(xiàn)在上海之外的一些城市開(kāi)始增多�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)有限公司工商鋪部總監(jiān)陶宏羽說(shuō)，在限購(gòu)令出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)的投資有升溫之勢(shì)，尤其是那些虛擬分割的商鋪，由于面積小總價(jià)低，吸引了不少投資買(mǎi)家的關(guān)注。

上海投資學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳湛勻教授說(shuō)，相對(duì)于那些分割完成的商鋪，上述虛擬分割的商場(chǎng)更加適合市場(chǎng)的需求，更方便經(jīng)營(yíng)公司靈活出租。

衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，部分開(kāi)發(fā)虛擬商鋪的根本原因還是目前活躍在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)商實(shí)力太弱。為了便于以比較高的價(jià)格迅速銷售，使公司的項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，部分開(kāi)發(fā)商往往會(huì)將商場(chǎng)分割成若干小面積的商鋪。但這樣的商鋪顯然不利于出租，也無(wú)法兌現(xiàn)向購(gòu)買(mǎi)者承諾的引進(jìn)知名品牌，獲取高額租金回報(bào)的銷售宣傳內(nèi)容，于是虛擬分割成為一些開(kāi)發(fā)商最終的做法。

上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平認(rèn)為，這種商鋪將令業(yè)主失去獨(dú)立的出租權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、出售、繼承和贈(zèng)予的能力，也為土地使用權(quán)到期后，如何處理商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)埋下了隱患。

陳湛勻則表示，如果開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者隱瞞虛擬分割這一事實(shí)，即構(gòu)成了欺詐，按照有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)嚴(yán)肅處理。但杜躍平認(rèn)為，無(wú)論是否告知過(guò)業(yè)主虛擬分割，破壞了房屋的獨(dú)立形態(tài)和使用功能，實(shí)際上已經(jīng)造成了對(duì)業(yè)主實(shí)際權(quán)益的損害。

陶宏羽說(shuō)，上海在2004年以后，沒(méi)有再出現(xiàn)過(guò)這種虛擬分割商鋪的原因是2004年1月9日上海市房屋土地資源管理局、上海市建設(shè)和管理委員會(huì)曾發(fā)出《關(guān)于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的通知》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)權(quán)利人不得擅自將權(quán)屬單元分割轉(zhuǎn)讓，用于商場(chǎng)、辦公樓的優(yōu)秀保護(hù)建筑不得將權(quán)屬單元分割轉(zhuǎn)讓。

上海以外的部分城市，目前并沒(méi)有執(zhí)行類似規(guī)定，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》也僅僅涉及住宅分割拆零銷售，并沒(méi)有涉及商場(chǎng)和辦公樓的分割拆零。

如果有人指著商場(chǎng)里的一塊空地，說(shuō)這小塊地是他買(mǎi)下的商鋪，您一定不會(huì)相信這是真的。

然而，上海浦東新區(qū)最繁華商業(yè)圈——八佰伴商圈的中融國(guó)際商場(chǎng)業(yè)主，卻真真實(shí)實(shí)地?fù)碛羞@樣的遭遇。他們于2002年購(gòu)買(mǎi)的商鋪，到如今四面沒(méi)有一堵墻，也沒(méi)有明確的室號(hào)，僅僅只能靠釘在商場(chǎng)的銅釘區(qū)分自己和其他業(yè)主的商鋪位置。

更讓他們無(wú)奈的是，盡管他們中的一部分人并不同意出租自己的商鋪，但因?yàn)樯啼仧o(wú)物理分割，不得不選擇由開(kāi)發(fā)商旗下的經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一出租。

部分上述商場(chǎng)商鋪業(yè)主的代理律師上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平說(shuō)，業(yè)主失去的不僅是出租權(quán)，還有房屋的出讓權(quán)、繼承權(quán)、租賃權(quán)，甚至可能涉及未來(lái)的動(dòng)遷安置補(bǔ)償權(quán)。

無(wú)物理形態(tài)的商鋪