東莞樓市或難再現(xiàn)“小別墅”。近日，東莞市自然資源局正式印發(fā)《東莞市加強(qiáng)居住項(xiàng)目規(guī)劃管理指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》），要求居住項(xiàng)目?jī)?nèi)嚴(yán)禁建設(shè)別墅，特別是低層及多層住宅嚴(yán)禁變相建設(shè)為別墅。同時(shí)重點(diǎn)管控中心城區(qū)和軌道站點(diǎn)TOD地區(qū)，禁止規(guī)劃布局層數(shù)低住宅。

中心城區(qū)不得

規(guī)劃建設(shè)低層住宅

東莞將按照高低有別、分類處理的原則對(duì)居住項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅建筑進(jìn)行分區(qū)域、分類型管控。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，重點(diǎn)地區(qū)嚴(yán)格管控。對(duì)于中心城區(qū)（指莞城、東城、南城和萬(wàn)江街道）、軌道站點(diǎn)TOD地區(qū)等高密度發(fā)展區(qū)域，應(yīng)堅(jiān)持節(jié)約集約利用土地，禁止在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案中規(guī)劃布局層數(shù)低的住宅。

根據(jù)要求，位于中心城區(qū)、軌道站點(diǎn)TOD地區(qū)的居住用地和居住混合用地（一類居住用地除外），應(yīng)采用多層、中高層、高層單元式住宅相結(jié)合的規(guī)劃布局方式，營(yíng)造建筑密度低、配套設(shè)施及公共綠化充足、空間尺度適宜及形態(tài)豐富的人居環(huán)境。不得規(guī)劃建設(shè)低層住宅（包括單元式和聯(lián)排式）以及多層聯(lián)排式住宅。

對(duì)于其他一般地區(qū)，允許規(guī)劃保留少部分層數(shù)低的住宅，同時(shí)通過(guò)限制該類住宅的占地規(guī)模，降低對(duì)土地資源的占用。

位于其他地區(qū)的居住用地和居住混合用地(一類居住用地除外)，如根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)情況，確須規(guī)劃建設(shè)低層住宅以及多層聯(lián)排式住宅的，《指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)該類住宅建筑基底面積總和占項(xiàng)目總用地面積的比例進(jìn)行嚴(yán)格限制，應(yīng)不大于在規(guī)劃條件中約定的居住用地占項(xiàng)目總用地面積的比例上限值的10%。

不應(yīng)將部分綠地

劃作首層住戶專有部分

根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，居住項(xiàng)目?jī)?nèi)嚴(yán)禁建設(shè)別墅；低層及多層住宅嚴(yán)禁變相建設(shè)為別墅。

除聯(lián)排式住宅外，其他住宅建筑均應(yīng)采用單元式住宅形式。套型設(shè)計(jì)應(yīng)符合單元式住宅的布局特征，每個(gè)單元設(shè)置的樓梯或樓梯與電梯應(yīng)體現(xiàn)公共屬性，上下樓層的套型結(jié)構(gòu)應(yīng)基本一致。低層和多層聯(lián)排式住宅戶型設(shè)計(jì)，應(yīng)與別墅有明顯區(qū)別。各住宅套型在水平方向上，應(yīng)通過(guò)首層及以上、全部計(jì)算容積率的房間進(jìn)行拼接，拼接處的進(jìn)深長(zhǎng)度應(yīng)不小于5米，拼接高度不少于兩個(gè)自然層。同時(shí)，嚴(yán)禁將別墅套型“拆分”為戶內(nèi)動(dòng)線布局不合理的多個(gè)小套型、偽裝成單元式或聯(lián)排式住宅進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

另外，《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，為保障居住區(qū)內(nèi)綠地和戶外活動(dòng)空間的公共屬性，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，不應(yīng)設(shè)置圍墻或圍欄，將住宅建筑首層住戶外的綠地和戶外活動(dòng)空間劃作首層住戶的專有使用部分。

分析：“小別墅”或難再現(xiàn) 有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定

《指導(dǎo)意見(jiàn)》適用于居住用地、居住+商業(yè)（或其他類別規(guī)劃用地）的混合用地開(kāi)發(fā)的居住項(xiàng)目。在8月13日《指導(dǎo)意見(jiàn)》下發(fā)前，建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案已獲批的建設(shè)項(xiàng)目，按照已批方案進(jìn)行建設(shè)，或在不改變?cè)��?guī)則總體布局結(jié)構(gòu)的前提下申請(qǐng)方案微調(diào)的，繼續(xù)執(zhí)行原審批標(biāo)準(zhǔn)，不適用于《指導(dǎo)意見(jiàn)》。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》介紹，“低層住宅”指一至三層的住宅；“多層住宅”指四至六層的住宅；“中高層住宅”指七至九層的住宅；“高層住宅”指十層及十層以上的住宅；“別墅”指帶有私家花園的低層獨(dú)立式住宅等。

當(dāng)前東莞市場(chǎng)上有面積在144平方米以內(nèi)的“小別墅”。記者了解到，“小別墅”每一層面積很小，自帶小花園，或擁有不少的贈(zèng)送面積。由于“小別墅”產(chǎn)品首付及總價(jià)相對(duì)較低，逐漸成為市場(chǎng)的“香餑餑”�！吨笇�(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)后，市場(chǎng)上這類型的“小別墅”產(chǎn)品或難再現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，“小別墅”盛行除了能夠以低首付吸引購(gòu)房者，促進(jìn)成交、回籠資金外，房企熱衷于開(kāi)發(fā)“小別墅”更重要的原因，是因?yàn)椤靶�別墅”單價(jià)定價(jià)較高，能夠提高樓盤溢價(jià)，讓整個(gè)項(xiàng)目獲得更高的利潤(rùn)。

有業(yè)內(nèi)人士分析，昨日《指導(dǎo)意見(jiàn)》印發(fā)，意味著以后東莞市場(chǎng)上或不再有新的“小別墅”產(chǎn)品出現(xiàn)，減少樓盤高溢價(jià)定價(jià)因素，更有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。同時(shí)，也會(huì)給市場(chǎng)上高價(jià)地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)更嚴(yán)格的要求，推動(dòng)房企在拍地時(shí)更加理性、謹(jǐn)慎。