延續(xù)去年下半年的行情，新年假期結束后，一線城市的樓市繼續(xù)火爆，上海成為這一輪上漲的典型，一二手市場均成交火爆，改善型需求成為主力，相比之下剛需顯得不足。
針對火熱的一線城市樓市，深圳、上海等紛紛出臺調控政策，未來不排除進一步收緊的可能。但快速上漲不可能長期持續(xù)，未來漲幅或將放緩。
本報記者 張曉玲 見習記者 王 帆 深圳報道
導讀
"一線城市樓市的量價齊升最多持續(xù)到今年上半年，下半年，[注冊百慕大公司]新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。"同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說。
2月23日，北京年后首場土地拍賣即迎來樓面價達4.7萬元/平米的地王。據(jù)測算，預計房價將在10萬/平米以上。
這只是春節(jié)后一線城市樓市火熱行情延續(xù)的一個注腳。
對于北上廣深而言，2015年無疑是一個樓市"大年"，尤其深圳憑借一枝獨秀的房價漲幅，后來居上；上海、北京的漲幅也均居前。而春節(jié)后，火爆似乎仍在持續(xù)，且有愈演愈烈之勢，甚至出現(xiàn)"過熱"的苗頭。
高企的房價，成為了一線城市政府的頭等大事。2月4日，深圳市長許勤明確提出，正在研究房價調控政策。近日，一則"非深戶籍者購房需繳納的社保年數(shù)從此前的1年調整為3年"的傳聞更是在坊間傳得沸沸揚揚。
上海官方亦表示"要嚴防房價過快上漲，并嚴格執(zhí)行限購、二套房政策"。
收緊的政策調控信號，疊加2015年回暖的樓市大量消耗掉的需求，使得分析人士多認為，2016年一線城市房價將迎來調整。但在土地資源有限、供需關系等長期矛盾難以解決的制約下，調整可能僅僅意味著"漲幅放緩"。
一線城市樓市上演跨年瘋狂
經歷了春節(jié)期間短暫的冷清，樓市的瘋狂再度在一線城市輪番上演。
據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，春節(jié)后首周內，北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來最高值。其中，北京二手房成交均價為每平方米4.15萬元，較2015年全年均價約上漲5%。有分析人士指出，如果在并不特別偏遠的地段買房，300萬已經是北京的"起步價"。
上海更是屢屢被曝出春節(jié)后房東跳價，但銷售依舊火爆。在剛剛過去的2015年，上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地產市場，成交量也創(chuàng)下歷史新高，成交均價同比上漲18%。
去年房價漲幅最快的深圳亦"不甘落后"。經歷了春節(jié)一周的"零成交"后，2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價為91965元/平，突破9萬大關。
但值得注意的是，這一高均價的出現(xiàn)是因為高端樓盤海上世界雙璽項目的入市。不過，據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會2月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房成交均價達46515元/平米，同比漲幅為74%。
易居研究院近日發(fā)布的一項調研顯示，2015年房價暴漲的深圳，房價收入比已經高達25.8，位列全國之首，同比增幅達27.6%，而全國的平均值為7.2。易居研究院研究員曹倪娜稱："深圳已經出現(xiàn)短期泡沫。"
僅有廣州仍保持"溫和"狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周廣州共網(wǎng)簽新建住宅822套，處在周成交低位，均價僅在16883元/平米。
除了房價上漲，一線城市的土地市場升溫也在春節(jié)后持續(xù)。2月23日，北京年后的首場土地拍賣在大興區(qū)拍出樓面價達4.7萬的新地王。中原地產首席分析師張大偉測算，未來房價將在10萬/平米以上。而目前，同一區(qū)域普通住宅售價最高的項目均價僅在4.5萬。
新一輪政策寬松無視一線城市
新的一年開始后，高層去庫存政策進一步推出，多個二三線城市出臺寬松政策。但一線城市的火爆，與近期的全國性政策利好似乎并無太大關聯(lián)。
央行的首付20%新政，執(zhí)行限購的一線城市并不在其影響之列；而財政部自2月22日實施的"房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠"政策，北上廣深僅適用于"對個人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅"。
實際上，一線城市僅購買144平米以上的首套房，將享受到稅費減半的優(yōu)惠。眾多業(yè)內人士指出，僅此一條利好，所影響的房屋結構只是少數(shù)，對一線城市的作用并不明顯。
反之，在其他城市紛紛放松調控去庫存之際，為了應對高房價的一線城市在釋放調控收緊的信號。
雷聲最大的是深圳。近幾日，包括地產商、銀行人士等在內的多方信源均指出，從3月1日起，深圳將很可能執(zhí)行新政，非深戶籍者購房需繳納的社保年數(shù)從此前的1年調整為3年。一位開發(fā)商人士告訴21世紀經濟報道記者，"1改3"的政策已經是八九不離十了。對比其它一線城市，深圳對非戶籍人口的限制是最寬松的，改變也在意料之中。
深圳市規(guī)土委此前對媒體回應稱，目前政策正在研究之中，還沒有收到正式通知。銀行人士則表示，暫未收到通知，但已在加緊審批非深戶資料了。
此前，官方已經釋放出了"調控"信號。2月4日，深圳市長許勤在市人大會議的記者會上指出，為把房價穩(wěn)定在合理區(qū)間，深圳"正在研究調控政策"。
另一方面，針對深圳樓市廣被質疑的"中介炒房"之風，深圳市房地產經紀行業(yè)協(xié)會已在近日發(fā)文，嚴令禁止。
而上海市政府則在近日印發(fā)《關于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應結構的實施意見》的通知。通知指出，要優(yōu)化住房供地結構，增加中小套型住房供應比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。這被很多業(yè)內人士解讀為上海樓市調控收緊的信號。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，現(xiàn)在增加市場供應的方法就是把戶型做小，從而增加套數(shù)。客觀上，這一調整也會起到控制房屋總價的效果。
早在四季度工作會議上，上海市委書記韓正明確表示，[百慕大公司注冊]上海樓市存在結構性問題，要把控制房價作為重要調控目標。此外，上海市發(fā)改委和房管局的領導亦指出，要嚴防房價過快上漲，并嚴格執(zhí)行限購、二套房政策。
上海一位房地產咨詢人士告訴21世紀經濟報道記者，據(jù)房管局內部人士透露，年后二套房貸將會收緊。
一線城市房價會調整嗎？
即使是在政策風聲之前，部分業(yè)內人士已經開始看空深圳房價，他們預計，2016年深圳房價將迎來調整。
易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱指出，在投機炒房推波助瀾之下，購買力和房價之間已經產生明顯斷層，再加上資本市場利好在2016年難以重現(xiàn)，所以對2016年深圳房價不能預期太高，特別是部分房價上漲過快的高端項目，可能會存在一定壓力。
美聯(lián)物業(yè)則指出，政策如果落地，擁有購房資格的人士將縮減，并將引起市場觀望情緒，成交量會下降，這一時效估計在半年左右。事實上，深圳這一輪的房價上漲，與"投資客"盛行不無關聯(lián)。有數(shù)據(jù)顯示，深圳的投資投機需求占比超過三成，甚至部分區(qū)域超過五成。
易居研究院副院長楊紅旭，更是在"看跌"深圳房價。楊紅旭表示，"此政出后，觀察市場反應，可能將深圳房價下跌預警等級，由黃色升級為橙色。"
此前，針對深圳樓市的瘋狂，楊紅旭就已經建議升級限購，除延長納稅時間外，還可采用提高二套房貸利率，將二手房轉讓的個人所得稅嚴格按差額的20%征收。
但對于上海的后市走向，輿論一般較為偏向"上漲"。
丁祖昱指出，2016年的上海房地產市場仍將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，再上臺階難度較大，但往下調整空間也不大，從成交量看上下也就5%-10%浮動空間；房價還會穩(wěn)步攀升，不過由于2015年上升幅度較大，今年的漲幅會放緩。
楊紅旭從數(shù)據(jù)的角度給出了預測。按近幾年的慣例，上海住宅存銷比一旦降至14個月以下，房價就會上漲；反之則容易下跌。當前的存銷比已是8個月左右，為2013年低點，因此房價甚至會加速上漲。
張宏偉則指出，2015年"330新政"以來，大中城市房地產市場成交量價回升主要是因為過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，但未來樓市不會一直保持這樣的走勢。
"一線城市樓市的量價齊升最多持續(xù)到今年上半年，下半年，新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。"張宏偉說。(編輯 張星)
新聞延伸
深圳有人承包整棟樓賣
潮汕人劉小姐發(fā)現(xiàn)近幾年在深圳的很多親戚、朋友通過買房投資，賺得缽滿盆滿，去年也通過深圳的親戚在羅湖區(qū)果斷買了一套兩房物業(yè)，短短半年即升值50%左右。嘗到甜頭后，她又多方了解、看房，希望再買入一套。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，深圳新房價格指數(shù)同比漲47.5%，二手房同比漲42.6%，樓價漲幅領跑全國。
深圳房價在過去一年的瘋狂上漲為全國矚目，到底是誰在推高深圳房價?很多人會將目標指向投資客，甚至中介，但從數(shù)量上來看，剛需客們才是最大推手。而且，深圳的剛需客買房時大多抱著投資心態(tài)，傾向于購買升值空間更大的片區(qū)。
與北京、上海、廣州相比，深圳的人口密度最高、人多地少最明顯。深圳土地面積約1997平方公里，大致是北京的八分之一、上�；驈V州的三分之一。截至2014年底，深圳市的常住人口為1078萬人，與廣州相當，大致是北京、上海的二分之一。
而作為一個移民城市，深圳的外來人口比例高達70%，遠遠高出北上廣35%~40%的水平。大部分外來人口主要通過租房解決住房問題，這也直接導致深圳的住房自有率極低，只有約30%。同時，深圳人口年輕化，購房適齡人群比例比北上廣更高。
《第一財經日報》記者注意到，80后逐漸成為深圳購房主力，他們在購房時會綜合考慮居住和投資因素。剛在龍華買入一套新房的吳先生告訴記者，他對比幾個樓盤后，在戶型、環(huán)境差不多的條件下，最終以稍高的價格選擇了升值空間更大的房源。
當剛需客都抱著投資心態(tài)買房時，樓市就更像是股市，價格在人們的看漲心態(tài)中水漲船高。
純粹的投資客也是深圳房價高漲的重要推手。深圳鏈家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳投資置業(yè)占比高達26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個別月份投資超過30%，同時有不少跟風者入市期望短期獲得收益，且有部分置業(yè)者充分利用金融"杠桿"進行購房。
《第一財經日報》記者了解到，越來越多的深圳人加入到眾籌買房、聯(lián)合炒房的隊伍。在深圳已經有一套房的王小姐，近期也與幾位朋友眾籌買了一套房。
"眾籌買房并不復雜，就是幾個朋友湊齊首付，并準備好兩年左右的月供資金，大家簽訂一個合約，以其中某一位的名義買房，約定房價上漲到某個點時拋出，獲利按出資比例分成。"王小姐告訴《第一財經日報》記者，合同中還要考慮房價滯漲的因素，若到某個時間點，房價漲幅依然不高，也必須拋出。
聯(lián)合炒房的極端，便是"包樓"。一位投資客告訴本報，深圳一些有實力的投資客會抱團，在看好某個新樓盤后，與開發(fā)商協(xié)商以某個價格承包下整棟樓，留著自己慢慢賣。
由于深圳限購，投資客會通過成立公司、購買"房票"等方式獲取購房資格。"房票"即購房資格，過去一年，深圳"房票"的價格已從幾千元上漲到了數(shù)萬元。
在投資客中有一類特殊人群，即房地產中介從業(yè)人員。由于對房地產行業(yè)有較為專業(yè)的認知和判斷，中介從業(yè)人員更容易從投資房產過程中獲利。
美聯(lián)物業(yè)研究中心經理何倩茹對《第一財經日報》記者表示，相比于普通購房者來說，中介從業(yè)人員更容易接觸到筍盤(處于價格洼地的房源)，可以先行買入，待房價上漲后拋出，賺取差價。
就在近期，深圳規(guī)土委發(fā)布了一則《關于規(guī)范房地產經紀機構和經紀人員購房等行為的溫馨提示》，提出房地產經紀機構不得對交易當事人隱瞞真實的房地產交易價格等信息，賺取交易差價。
"中介從業(yè)人員買房多為市場行為，但也不排除有惡意炒房、賺取差價的個案。大型中介對此是明令禁止的，一旦發(fā)現(xiàn)，不僅要開除，還會進入深圳房地產經紀行業(yè)協(xié)會的黑名單。"何倩茹說。