越來越多的大型房企正在加入商業(yè)地產(chǎn)的游戲。但他們發(fā)現(xiàn)，在進(jìn)入二三線城市之后，游戲的難度越來越高。以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)著稱的萬達(dá)、華潤置地在多個(gè)城市不得不“面對(duì)面”，爭搶客源。

與一線城市的超大容量不同，杭州、廈門、成都等二三線城市消化能力有限，新的力量加入后，整體開始出現(xiàn)供大于求的征兆，[注冊(cè)香港公司]隨著兩三年后大批的商業(yè)項(xiàng)目上市，企業(yè)運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

競爭加劇的市場

繼2013年年底20.15億元拿下廈門湖濱南路地塊后，1月13日，華潤置地又以總價(jià)38.34億元摘得福州鼓樓區(qū)工業(yè)路沿線兩地塊。

不只是在福州、廈門，目前華潤旗下萬象城系列已進(jìn)入杭州、沈陽、南寧等多個(gè)二、三線城市，其商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張大幅規(guī)模化。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年，以華潤、萬達(dá)為代表的企業(yè)在二線城市純商業(yè)用地的擴(kuò)容較為明顯，分別達(dá)到293.46萬平方米和295.21萬平方米，占比分別為75.7%和87.5%。

另一家在二三線城市擁有超大存量商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商是綠地集團(tuán)。數(shù)據(jù)顯示，綠地2013年的土地儲(chǔ)備計(jì)劃為800億元左右，在建商業(yè)地產(chǎn)超2000萬平方米。

其中，最多的形態(tài)是超高層地標(biāo)性建筑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，綠地現(xiàn)已建成17棟綠地中心超高層，目前全國300米以上的地標(biāo)性建筑有50%是由綠地集團(tuán)投資建造的；在世界十大高樓中，綠地集團(tuán)旗下就有3個(gè)，未來每年還將有2~3棟綠地中心竣工。

萬科、保利、龍湖、遠(yuǎn)洋等房企，去年也紛紛加大了對(duì)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的投入。萬科2013年新增純商業(yè)面積二線城市占比為29.5%，保利則為38.6%。

多家房企公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。[注冊(cè)香港公司程序]萬科商業(yè)地產(chǎn)，以社區(qū)和區(qū)域型消費(fèi)項(xiàng)目為主，目前投資已超百億；保利地產(chǎn)未來商業(yè)地產(chǎn)比例將達(dá)到20%-30%，目前在廣州、北京、上海、天津、成都、武漢等中心城市已建商業(yè)地產(chǎn)總建面積超過250萬平方米；龍湖計(jì)劃未來3年其銷售型商用物業(yè)的總貨值達(dá)到300-500億元，10-15年后商業(yè)地產(chǎn)的利潤將占集團(tuán)的30%；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)確定了“四三一”戰(zhàn)略，即商業(yè)地產(chǎn)占資產(chǎn)規(guī)模的40%，貢獻(xiàn)30%的利潤，營業(yè)額占比10%。

“如果說在北京有四座萬達(dá)廣場還可以容納，但在廈門、杭州這類城市，根本不需要這么多，何況還有那么多的萬象城、萬科廣場、龍湖天街可供選擇？”一位資深商業(yè)地產(chǎn)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說，二三線城市對(duì)購物中心、寫字樓的需求是極其有限的，以前還只有萬達(dá)跑到二三線去拿地做購物中心，現(xiàn)在幾乎所有的開發(fā)商都去了，競爭必然慘烈。

扎堆上市運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)聚集

多位地產(chǎn)界人士指出，當(dāng)前房企商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要支持手段仍然是銷售，即使是萬達(dá)，也是靠銷售住宅、公寓、商鋪來應(yīng)對(duì)后續(xù)持有、運(yùn)營的現(xiàn)金流。這意味著，房企將首先在銷售市場面臨競爭。

以綠地為例，蘭德咨詢總裁宋延慶說，綠地的商業(yè)地產(chǎn)主要是兩條產(chǎn)品線，一是在城市核心位置開發(fā)的綠地中心，另外一部分就是在郊區(qū)開發(fā)的商務(wù)樓。大部分出售，只有小部分選擇自持。

綠地董事長張玉良表示，2013年商業(yè)地產(chǎn)對(duì)集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的銷售貢獻(xiàn)突破60%。但易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱指出，目前即便是北京和上海，商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了銷售平庸、產(chǎn)品單一化的現(xiàn)象，未來商業(yè)地產(chǎn)銷售存在不小的難度。

以2013年北京商業(yè)項(xiàng)目的銷冠龍湖時(shí)代天街為例，其銷售額僅為14.3億元，與住宅銷冠西山壹號(hào)院年銷59.3億元的成績相比，時(shí)代天街只及其四分之一。

在上海，2013年商業(yè)地產(chǎn)銷冠世茂納米魔幻城全年銷售21.7億元，而排名第二位的項(xiàng)目銷售額只有6億元。

CRIC分析師范宏華認(rèn)為，在二三線城市，[注冊(cè)香港公司費(fèi)用]像綠地、華潤置地這樣的企業(yè)，在運(yùn)營上雖有一定優(yōu)勢，但其面臨的競爭正在急劇增加。特別是綠地中心、萬達(dá)商業(yè)廣場、華潤萬象城這樣的同質(zhì)性產(chǎn)品競爭尤為激烈。

丁祖昱指出，從項(xiàng)目模式上講，目前被開發(fā)商賣掉的商業(yè)項(xiàng)目，恰恰是最不應(yīng)該賣的。因?yàn)榫幼�區(qū)消費(fèi)聚集，周邊有大量居住人口作為穩(wěn)定的消費(fèi)需求群體，這類項(xiàng)目具有最好的盈利預(yù)期，應(yīng)該自己持有，但大量的居住型商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)都賣掉了，非�？上�。

商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營，除了銷售部分之外，剩下的持有部分如何處理？萬科的回答是資本化，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)同，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收益不足以支撐REITs的回報(bào)率。一個(gè)可替代的課題是，商業(yè)地產(chǎn)的金融創(chuàng)新。

目前以保利、越秀、金地、金融街、濱江、華潤等為代表的百強(qiáng)企業(yè)，正在構(gòu)建“商業(yè)地產(chǎn)+金融”的模式。其中，金地、陽光新業(yè)、華潤、金融街等企業(yè)成立了基金管理公司，主要分為面向持有且具有穩(wěn)定租金收益物業(yè)的核心基金、持有收租物業(yè)并進(jìn)行新投資的增值基金、投資開發(fā)領(lǐng)域或者公司上市前股權(quán)的機(jī)會(huì)基金等三種類型。如金融街于2012年12月26日通過了全資控股的融信（天津）投資管理有限公司出資200萬元設(shè)立規(guī)模不超過2億元，投資期限為3+1年的私募股權(quán)基金。