一、宏觀調(diào)控的目標(biāo)

2009年以來住房?jī)r(jià)格的再次大幅度上漲，引發(fā)了新一輪的宏觀調(diào)控。2010年溫家寶總理在政府工作報(bào)告指出了這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求”，即使得住房?jī)r(jià)格能夠回歸到人民群眾消費(fèi)水平范圍之內(nèi)。

2010年以來，中央政府實(shí)施了系列財(cái)政、金融、土地等調(diào)控政策。稅收政策包括：加快了房地產(chǎn)稅實(shí)施力度，大規(guī)模試點(diǎn)可能于2011年全面鋪開;信貸政策：調(diào)整住房貸款首付比例，第一套住房首付比例不低于30%，第二套住房首付比例不低于50%，對(duì)第三套住房停止發(fā)放商業(yè)貸款;全面提高住房貸款利率;土地政策：嚴(yán)厲打擊囤地行為，開發(fā)商因?yàn)樽陨碓�因在獲得土地使用權(quán)一年以內(nèi)不進(jìn)行開發(fā)的，禁止其拿地;其他政策：加快保障房、廉租房等住房建設(shè)，對(duì)于不符合購買政策房產(chǎn)堅(jiān)決不予辦理房產(chǎn)證。所有這些政策的執(zhí)行目標(biāo)，都是為了擠出投機(jī)需求和擴(kuò)大住房供應(yīng)，維護(hù)自住需求住房市場(chǎng)的供求平衡。

二、住房公積金政策調(diào)整

住房公積金作為一種重要的金融工具，主管當(dāng)局在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中也出臺(tái)了系列政策，概括起來主要包括：

使用住房公積金建設(shè)保障房：2009年10月中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，意見規(guī)定：在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，嚴(yán)格控制貸款規(guī)模，禁止無償調(diào)撥使用。

調(diào)整住房公積金貸款首付比例：進(jìn)入2010年以來，相應(yīng)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整的要求，部分城市小幅度提高了住房公積金首套住房貸款比例;北京、沈陽、石家莊等等城市紛紛大幅度提高二套房首付比例，調(diào)整以后首付比例最低為40%;大部分城市停止發(fā)放三套以上住房公積金貸款。

上調(diào)住房公積金存貸款利率：2010年10月中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，意見規(guī)定，從2010年10月20日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。

三、住房公積金調(diào)整效果分析

住房公積金政策調(diào)整是有利于住房市場(chǎng)穩(wěn)定的。加強(qiáng)保障房建設(shè)，有利于擴(kuò)大住房供應(yīng)數(shù)量，而且保障房本身價(jià)格大大低于普通商品房銷售價(jià)格，有利于住房?jī)r(jià)格總水平的下降，同時(shí)也將極大的打擊房?jī)r(jià)瘋狂上漲的預(yù)期;調(diào)整住房公積金貸款首付比例，尤其是提高二套住房貸款比例和停止發(fā)放三套及以上住房的公積金貸款，則會(huì)從公積金這個(gè)渠道擠出投機(jī)需求，確保自住需求;而自住需求是根據(jù)自身消費(fèi)預(yù)算約束線作出消費(fèi)決策的，這種需求與房地產(chǎn)價(jià)格成反比，有助于住房?jī)r(jià)格回調(diào)�？傮w而言，這條政策的作用是降低了住房需求的總量，使得需求曲線向左移動(dòng);提高公積金貸款利率。公積金貸款利率提高幅度較小，但是他也提高了貸款成本，有利于減少住房需求。

住房公積金政策調(diào)整可以用下面的圖來進(jìn)行分析。住房公積金政策調(diào)整以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線和供給曲線分別為D1D1和S1S1曲線，加強(qiáng)保障房建設(shè)促進(jìn)共計(jì)擴(kuò)大，于是供給曲線向右移動(dòng)變?yōu)镾1S1，而提高公積金貸款首付比例和提高公積金貸款利率則有助于減少住房需求，在下圖中，使得住房需求曲線從D1D1移動(dòng)到D2D2。在下圖中，我們不難看出，住房公積金政策調(diào)整前后，市場(chǎng)的均衡點(diǎn)分別為E1和E2，E2點(diǎn)價(jià)格相比于調(diào)整前降低幅度較大，而均衡交易數(shù)量則降低較小。

四、進(jìn)一步調(diào)整建議

1、進(jìn)一步提高住房公積金存貸款利率

經(jīng)過2010年10月的調(diào)整以后，住房公積金存貸款利率仍然較低，以五年期住房公積金存貸款利率為例，調(diào)整以后存、貸款利率分別為1.91%和3.5%。2010年全年官方公布的通貨膨脹率已經(jīng)接近3.5%，據(jù)此判斷，則住房公積金實(shí)際存款利率為負(fù)，而貸款的實(shí)際利率接近于零，則意味著購買住房基本上沒有利息成本，而存款人的資金則面臨著時(shí)機(jī)貶值的困境。住房公積金的負(fù)利率政策不利于從根本上打擊投機(jī)需求，因此必須進(jìn)一步提高住房公積金存貸款利率，至少應(yīng)該將存款利率提高到5%以上，對(duì)于首套住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，應(yīng)該將貸款利率提高到8%以上。

對(duì)于使用住房公積金購買首套住房和二、三套住房，在利率上應(yīng)該有所差別，甚至應(yīng)該大幅度提高二三套住房的貸款利率，這樣才能更加有效打擊投機(jī)需求，保護(hù)自住需求得到合理釋放。

2、住房公積金首付比例的調(diào)整

進(jìn)入2010年以來，我國全面提高住房公積金購買住房首付比例。有些地方對(duì)申請(qǐng)住房公積金購買首套住房的首付款比例也做了相應(yīng)的調(diào)整，有的地方提高到30%。這種調(diào)整實(shí)際上是不利于自住需求得到滿足的，應(yīng)該保持對(duì)申請(qǐng)住房公積金購買首套住房的首付比例保持不變;而對(duì)于購買二三套住房的首付比例則可以進(jìn)一步提高，這樣才有利于打擊投機(jī)需求，并促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。

3、使用住房公積金建設(shè)保障房的建議

首先，要完善住房公積金建設(shè)保障房的制度建設(shè)。一方面要加強(qiáng)資金監(jiān)管，確保住房公積金建設(shè)保障房過程中的正確合理使用以及資金安全，另外一方面，要通過完善住房公積金參與保障房架設(shè)的機(jī)制建設(shè)，確保住房公積金能夠保值增值。

其次，要不斷提高住房公積金建設(shè)保障房的比例。目前的政策規(guī)定，住房公積金盈余的50%可以用于保障房建設(shè)，相對(duì)于保障房建設(shè)資金的巨大缺口而言，這仍然顯得微不足道;另外一方面從供給的角度來講，我國一部分地區(qū)住房公積金閑置嚴(yán)重，各地區(qū)可以根據(jù)各自的實(shí)際情況，在不斷積累試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步提高住房公積金用于保障房建設(shè)的比例，促進(jìn)住房供應(yīng)總量擴(kuò)大。